Аренда

Земельная рента

В экономике отдельно выделяется земельная рента, то есть прибыль, получаемая от передачи в пользование земельных участков и находящихся на них природных ресурсов. Ключевое отличие земельной ренты – право собственности на землю может оставаться за рентополучателем, а плательщик получит лишь право на использование природных ресурсов. То есть земельная рента имеет больше общих черт с договором аренды.

Земельная рента также бывает нескольких типов:

1. Абсолютная, когда плата собственнику земли устанавливается в абсолютном выражении.
2. Дифференциальная, когда плательщик перечисляет в виде ренты часть дополнительного дохода, возникающего при использовании земли с лучшими свойствами. Дифференциальная рента первого типа связана с повышенным плодородием земли или хорошим месторасположением участка (вблизи рынков сбыта или транспортных путей). Дифференциальная рента второго типа связана с улучшением свойств земли посредством капиталовложений.
3. Монопольная рента, когда на сдающемся земельном участке выращивают определенные виды сельскохозяйственной продукции, которые можно продавать по монопольной цене.

Договор аренды: форма и сроки

Договор аренды, который заключают физические лица на срок более одного года, а также, если одна из его сторон — юридическое лицо, требует обязательной письменной формы. Также обязательна письменная форма договора при аренде недвижимого имущества.

Если арендой предполагается выкуп имущества, то есть, перемена собственника, форма договора должна быть такой же, как при заключении договора купли-продажи подобного вида имущества.

Необходимо иметь в виду, что срок договора не входит в число его существенных условий. При этом установлено правило: если срок договора не указан (то есть, заключен на неопределенный срок), то каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако необходимо предупредить об отказе вторую сторону за I месяц (если недвижимость — за 3 месяца), если иное не предусмотрено договором или законом.

Следует различать срок действия договора аренды и срок, за который имущество нужно передать арендатору

Его соблюдение имеет важное значение. При непередаче имущества у арендатора возникает право потребовать возместить убытки и передать вещь

Либо требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Права и обязанности арендатора

Арендатор по договору аренды недвижимого имущества обязан:

1. Использовать объект аренды по целевому назначению. В частности, если помещение арендовано для осуществления предпринимательской деятельности, его нельзя переоборудовать под жилое и использовать для проживания.
2. Беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порчу или повреждение. Для этого арендатору необходимо производить текущий ремонт имущества, условия проведения которого обязательно должны быть прописаны в договоре. Во избежание ситуации, когда по мнению арендодателя арендатор привел имущество в предаварийное состояние из-за несвоевременно проведенного текущего ремонта (и, как следствие, потребует расторжения договора), в договоре необходимо уточнить понятие «своевременное осуществление текущего ремонта». Такое уточнение в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Текущий ремонт помещения осуществляется арендатором своевременно, по мере выявления дефектов, т. е. в случае фактического ухудшения технико-эксплуатационных характеристик, зафиксированных в акте обследования помещения».

   Капитальный ремонт обычно производится арендодателем, но такая обязанность может быть возложена и на арендатора, если это отдельно зафиксировано в договоре.

3. Своевременно уплачивать арендную плату в сроки, предусмотренные договором. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.
4. Возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его уничтожения или порчи по его вине.
5. Согласовывать с арендодателем план перестройки (перепланировки) помещения, проводимой по его инициативе. При внесении в договор данного пункта предусматривается, что план перестройки (перепланировки) помещения подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.
6. Не сдавать имущество в субаренду без специального разрешения арендатора.
7. Возвратить арендодателю по истечению срока договора объект аренды в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
8. Уплатить арендодателю неустойку в размере двойной платы за пользование имуществом за несвоевременный его возврат в срок, указанный в договоре.

К правам арендатора относятся:

1. Преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды (заключение договора аренды на новый срок). Это означает, что если до истечения срока договора арендатор известит арендодателя о своем желании продлить срок аренды, данное желание должно быть удовлетворено, даже при наличии нескольких претендентов. Однако, если стороны при заключении нового договора аренды не достигнут соглашения относительно платы и других условий договора, арендатор утрачивает свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
2. Использование арендованного помещения в течение повторного срока аренды, если арендодатель в течение одного месяца с момента истечения срока аренды не потребовал передачи помещения.
3. Требование возмещения ущерба от арендодателя, причиненного несвоевременным предоставлением объекта аренды.
4. Получение от арендодателя информации о правах третьих лиц на объект аренды.
5. Инициирование внесения изменений в договор в связи с ненадлежащим выполнением арендодателем своих обязательств по договору.
6. Осуществление капитального ремонта с зачетом его стоимости в счет уплаты арендной платы, или право требования от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, в случае, если состояние объекта аренды требует капитального ремонта, а арендодатель отказывается его произвести. В данном случае также возможно требование возмещения ущерба и расторжения договора.
7. Изъятие улучшений объекта аренды, которые могут быть без ущерба от него отделены, если такие улучшения производились с разрешения (согласия) арендодателя. Статья 778 ГКУ разрешает арендатору улучшить вещь, являющуюся предметом договора аренды, только с согласия арендодателя. Если же улучшения могут быть отделены от объекта аренды (т. е. являются физически отделимыми) без его повреждения, то в таком случае арендатор имеет право их изъять. Если же арендатор перед осуществлением улучшения вещи (объекта аренды) получил предварительное согласие арендодателя, то он будет иметь право на возмещение стоимости осуществленных расходов или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью (объектом аренды).

Решение

1. При решении вопроса о классификации объектов бухгалтерского учета в качестве объектов учета аренды необходимо принимать во внимание, что один договор может предусматривать такие права и обязанности сторон, что условия, предусмотренные пунктом 5 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», выполняются лишь в отношении части договора, тогда как в отношении другой части договора эти условия не выполняются. В таком случае в целях настоящей Рекомендации считается, что договор содержит арендный и неарендный компоненты

2. При выделении в договоре арендного и неарендного компонента организация принимает во внимание существенность и руководствуется требованием рациональности. 3. В случае если положений пунктов 5, 6 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» и других положений этого стандарта недостаточно для решения вопроса о классификации объектов бухгалтерского учета в качестве объектов учета аренды, в частности, для выделения в договоре арендного и неарендного компонента, организация руководствуется для этих целей положениями МСФО (IFRS) 16 «Аренда», в частности, определением аренды в Приложении А, параграфами 9 – 17 основного текста стандарта и пунктами В9 – В33 Приложения В

При выделении неарендного компонента организация исходит из того, что он отражает куплю/продажу услуг (товаров), которые будучи связанными с получением/обслуживанием переданного арендодателем арендатору предмета аренды, представляют собой по экономическому содержанию самостоятельный элемент отношений сторон, не являющийся неизбежным следствием и неотъемлемой частью обязанности арендодателя как таковой передать предмет аренды во временное пользование

3. В случае если положений пунктов 5, 6 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» и других положений этого стандарта недостаточно для решения вопроса о классификации объектов бухгалтерского учета в качестве объектов учета аренды, в частности, для выделения в договоре арендного и неарендного компонента, организация руководствуется для этих целей положениями МСФО (IFRS) 16 «Аренда», в частности, определением аренды в Приложении А, параграфами 9 – 17 основного текста стандарта и пунктами В9 – В33 Приложения В. При выделении неарендного компонента организация исходит из того, что он отражает куплю/продажу услуг (товаров), которые будучи связанными с получением/обслуживанием переданного арендодателем арендатору предмета аренды, представляют собой по экономическому содержанию самостоятельный элемент отношений сторон, не являющийся неизбежным следствием и неотъемлемой частью обязанности арендодателя как таковой передать предмет аренды во временное пользование.

4. Обусловленные договором факты хозяйственной жизни в части арендного компонента договора учитываются в соответствии с требованиями ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» с учетом положений МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

5. Обусловленные договором факты хозяйственной жизни в части неарендных компонентов договора учитываются в соответствии с требованиями других применимых федеральных стандартов бухгалтерского учета с учетом положений соответствующих международных стандартов, например, арендодателем в соответствии с требованиями ПБУ 9/99 «Доходы организации» с учетом положений IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями», арендатором – в соответствии с требованиями ПБУ 10/99 с учетом положений применимых МСФО.

6. Арендатор вправе на основании параграфа 15 МСФО (IFRS) 16 «Аренда» не выделять в договоре неарендный компонент и учитывать его вместе с арендным компонентом в порядке, указанном в пункте 4 настоящей Рекомендации.

Стороны договора аренды

В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.

Арендодателями, как правило, являются исключительно собственники имущества. Могут ими быть и лица, которые уполномочены сдавать это имущество в аренду собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. А недвижимого имущества — без его согласия.

Арендатором может выступать любое лицо. Но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями. А по договору договором бытового проката предпринимателем должен быть только арендодатель.

Общие положения об аренде

Арендуя жилье, необходимо придерживаться определенных мер бозопасности

Общие положения закона действуют для аренды, если нет других специальных правил. Это указано главой 34 ГК РФ.

Сама аренда – разновидность гражданско-правового договора. Одна сторона — арендодатель. Обязуется передавать другому участнику на время объект. Арендатор уплачивает за это определённую сумму.

Для договоров характерны следующие свойства:

1. Возмездный.
2. Взаимный.
3. Консенсуальный.

Разновидности соглашений:

• Финансовые.
• На предприятие.
• По зданиям, сооружениям.
• На транспортные средства.
• Прокат.

Транспортные Уставы, Водный и Лесной Кодекс – дополнительные документы, регулирующие подобные отношения. Есть и некоторые другие нормативные акты, на которые стоит опираться. Собственностью арендатора признают плоды, продукцию и доходы, полученные в ходе эксплуатации.

Общие сведения

Любой договор аренды оформляется в письменном виде с учетом следующих условий:

— срок аренды должен составлять более 1 года,

— срок аренды менее одного года, если одна, из участвующих в сделке, сторон является юридическим лицом.

В случае подписания договора, касающегося недвижимости со сроком более 12 месяцев, данное соглашение должно пройти регистрацию в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.

Участвуют в подписании договора две стороны:

— арендодатель – юридическое либо физическое лицо, которое предоставляет за определенную плату находящееся в собственности имущество во временное владение. Это, также могут быть люди, которые уполномочены законом либо владельцем собственности сдавать объект в аренду;

— арендатор — физическое либо юридическое лицо, заключающее договор аренды, и вносящее плату за владение сдаваемого в аренду имущества, которое он использует в собственных целях по назначению либо в соответствии с условиями, оговоренными в договоре. В соответствии с гражданским кодексом особых требований к арендаторам нет, за исключением одного: наличие дееспособности.

Срок аренды, в обязательном порядке, прописывается в договоре. В случае, если срок не зафиксирован, считается, что договор заключен на неопределенное время. Этот вид договора удобен для обеих сторон тем, что может быть расторгнут в любое время без каких-либо обязательств, главное, другую сторону заранее (за 1 месяц) известить о своих намерениях, если речь идет о сдаче недвижимости, то предупредить нужно за 3 месяца.

В соответствии с российским законодательством, аренда подразделяется на несколько разновидностей:

— поднаем,

— собственная аренда,

— подаренда,

— наем.

Ответственность сторон

В этом разделе оговариваются ситуации, при наступлении которых Контрагенты по договору понесут материальную ответственность. Обстоятельства, которые указываются Сторонами, могут быть различными. Мы же рассмотрим на основные обстоятельства, которые при составлении такого договора являются типовыми:

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 10% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце документа ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1.  Условие о целевом использовании помещения.

Этот пункт имеет существенное значение. Ведь может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия.

Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций

Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора

Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».

Пример условия договора о целевом использовании недвижимого имущества

«Помещение предоставляется для использования под офис».

2.  Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения.

При заключении договора аренды будет не лишним проверить, а в самом договоре указать, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц.

Например : «Передаваемое в аренду по настоящему Договору помещение не обременено правами третьих лиц (арест, право залога, аренда, доверительное управление и т. д.)».

Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ЕГРП).

Однако нужно иметь в виду следующее.

Если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта недвижимости устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Поэтому если арендатору передается в аренду не весь объект недвижимости, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что обременена именно та часть объекта аренды, которая является предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРП не отражаются сведения о том, что помещение уже передано другому лицу по краткосрочному договору аренды. Поэтому наличие или отсутствие такого обременения с достоверной точностью можно установить лишь при личном осмотре объекта аренды перед подписанием договора и (или) акта приема-передачи помещения.

Виды аренды

Основная классификация делит аренду по типу сдаваемой собственности на аренду предприятия, аренду транспортных средств с предоставлением права управления и технической эксплуатации и без такового, прокат движимого имущества, аренду земли, аренду сооружений и зданий разного назначения.

Прокат движимого имущества

По договору на движимую собственность арендодатель обязан предоставить арендодателю объект аренды во временное пользование на таких условиях:

• текущий и капитальный ремонт оборудования производит лессор;
• срок договора – год или менее без возможности автоматической пролонгации;
• арендная плата зафиксирована и изменению не подлежит;
• арендодатель может отказаться от обязательств и забрать имущество, предупредив об этом в указанный в договоре срок.

Арендатор принимает имущество в собственное пользование. Ему запрещается сдавать его в субаренду, передавать третьим лицам, предоставлять в залог или отдавать безвозмездно.

Аренда транспортных средств

Договор аренды транспортных средств может быть двух видов:

1. С передачей во временное пользование автомобиля без права его управления. Арендодатель сам водит машину, проводя ее техническое обслуживание и капитальный ремонт. Если транспорт был поврежден или полностью утерян по вине арендатора, то он восстанавливает его полную стоимость или компенсирует затраты на ремонт согласно договору.
2. С передачей во временное пользование транспортного средства с правом его управления. В такой ситуации рентер сам водит автомобиль или нанимает профессионального водителя за свой счет. Всю ответственность за исправность и целостность машины он берет на себя, осуществляя текущий и капитальный ремонт.

Аренда автомобиля на условиях устного соглашения невозможна. Допускается только письменная форма договора.

Аренда зданий и сооружений

Частные лица обычно снимают за ежемесячную плату жилые помещения, подвалы или гаражи, индивидуальные предприниматели и юридические лица – помещения коммерческого типа, необходимые им для ведения бизнеса. Арендатор и арендодатель заключают письменный договор, где прописывают стоимость услуги, а также ответственность, которую несет каждая из сторон в случае порчи недвижимости или имущества, которое в ней находилось.

Аренда земли

Аренда земельного участка – это форма землепользования, при которой лессор передает во временное пользование лесси землю для ведения хозяйства. Все, что появилось на арендованной земле благодаря усилиям арендатора, принадлежит только ему.

Аренда предприятия

Договор на передачу во временное пользование предприятия самый обширный, так как помимо имущественной структуры, с помощью которой ведется предпринимательская деятельность, сдаются также:

• здания и сооружения;
• оборудование;
• земельные участки;
• запасы сырья, материалов, топлива и др. оборотные средства;
• права на использование природных ресурсов;
• права на индивидуальное обозначение предприятия.

Долги организации также переходят к арендатору, о чем кредиторов уведомляют заранее. Они могут потребовать от собственников возврата задолженности либо договориться об иных условиях.

Предмет

Раздел, включающий информацию о предмете договора, фигурирует в начальных пунктах документа

Важно охарактеризовать сдаваемый в аренду объект недвижимости с учетом всех его составляющих. Выглядит это следующим образом:

Арендодатель предает право пользования объектом недвижимости Арендатору. Общая площадь помещения составляет 50 (Пятьдесят) квадратных метров.
Магазинное помещение расположено по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ленина 19Б.
Согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации Арендодатель является собственником помещения.
Целевое назначение арендуемого помещения – розничная торговля товарами краткосрочного пользования (одежда).
Прибыль, полученная в результате торговли, является собственностью Арендатора.
Настоящий договор заключается на срок: 4 (Четыре) года с момента подписания Сторонами документа.

Цена договора

Сумма арендной платы является неотъемлемым условием такой сделки. Информация о размере выплат фиксируется в пунктах настоящего документа. При этом, размер выплаты может зависеть как от количества квадратных метров в помещении, так и от волеизъявления Арендодателя. Это условие выносится на самостоятельное рассмотрение. Выглядит такой раздел следующим образом:

Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 65 000 (Шестьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на банковский счет Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.

Понятие

Аренда — вид деятельности, название которого имеет латинские корни (arrendare — сдавать внаем). Это одна из форм имущественного договора, характеризующаяся передачей собственности во временное пользование (или временное владение и пользование) арендатору арендодателем. Естественно, за определенную плату.

Для лучшего знакомства с понятием и видами аренды обратимся к примеру. Арендатор оплачивает временное пользование землей и ее ресурсами. Это так называемая земельная рента, а также амортизация процента за использование материальных активов. А вот доходы, продукция, урожай, полученные арендатором за время пользования земельным участком, считаются его полноправной собственностью.