Продать квартиру в ипотеке: можно, но сложно. юрист рассказывает, какие есть варианты

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Советы заемщикам

Если вам скоро предстоит снимать обременение со своей недвижимости, обратите особое внимание на некоторые нюансы

Наиболее важно при погашении ипотечного кредита уточнить, кто именно сейчас является залогодателем. От этого напрямую зависит срок снятия обременения

От этого напрямую зависит срок снятия обременения

Наиболее важно при погашении ипотечного кредита уточнить, кто именно сейчас является залогодателем. От этого напрямую зависит срок снятия обременения

«Например, если вы приобрели квартиру и закладная находится в хранилище того же банка, где вы брали ипотечный кредит, то закладную вам предоставят достаточно быстро. Это займет от одного до трех дней в зависимости от того, где именно физически находится закладная – в этом отделении или в центральном хранилище. Если залогодержателем является не этот банк, то необходимо дополнительно уточнить дату предоставления закладной. В данном случае срок может заметно вырасти», – рассказал Сергей Долганов.

При досрочном погашении ипотечного кредита нужно уточнять у банка, в какие сроки происходит списание денежных средств: в дату ежемесячного платежа либо досрочно, по заявлению. К примеру, если ежемесячный платеж заемщика зафиксирован двадцатого числа каждого месяца, а он досрочно погасил весь долг восьмого числа, некоторые банки могут полностью закрыть кредит только в дату ежемесячного платежа. В данном случае – только через двенадцать календарных дней.

Чтобы списание денежных средств и полное закрытие задолженности произошло максимально быстро, имеет смысл обратиться к руководителю отделения банка, чтобы кредит был закрыт в удобный для вас срок. К сожалению, не каждый банк идет навстречу клиенту и возвращает закладную сразу же. И к этому тоже нужно быть готовыми.

Впрочем, некоторые кредитные учреждения процедуру снятия обременения все же осуществляют самостоятельно. Например, Сбербанк на страничке своего сервиса «Дом Клик» утверждает, что с ипотечной недвижимости «обременение снимается автоматически – писать заявление, приходить в банк, Росреестр или МФЦ не нужно». Банк обещает, что в течение двух дней после погашения ипотеки заемщику придет СМС-уведомление о начале снятия обременения со ссылкой на личный кабинет, где клиент сможет отслеживать статус процесса и задавать вопросы специалистам. Снятие обременения, однако, происходит небыстро: процесс занимает до 30 дней.

Заемщику не придется ничего делать и в том случае, если вместо бумажной закладной ему выдали электронную. Такая закладная хранится в депозитарии и при погашении кредита аннулируется автоматически. Однако данная новация действует лишь чуть больше года (с 1 июля 2018-го), поэтому вряд ли большое количество людей в ближайшее время ей воспользуются.

И напоследок. Если у вас остались вопросы по процедуре снятия обременения, обратитесь к текстам конкретных законов. Главными законодательными актами в этой сфере являются федеральные законы № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности ипотеки в России: о чем вам могут не рассказать в банке

До какого порога будут снижаться ипотечные ставки

Центробанк проиграл низкому первоначальному взносу

Что будет с ипотекой после перехода новостроек на проектное финансирование

Названы условия, при которых ставки по ипотеке начнут снижаться

Кто такой рукоприкладчик и зачем он нужен

Почему арест квартиры грозит любому собственнику

Не можешь попасть на свой участок – требуй сервитут

Что нового в законодательстве о наследовании

Свободная планировка: плюсы и минусы открытых пространств

Текст: Зоя Горохова   
Коллаж: Ольга Чичеринда   

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

К таким ситуациям относятся:

• наличие задолженности;
• ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
• несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
• утрата имущества по вине владельца;
• передача недвижимости третьим лицам.

Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

Можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику

Иногда покупателей ипотечной недвижимости является клиент, который и сам хочет приобрести это жилье в кредит. Он не располагает полной суммой средств, поэтому обращается в другой банк за заключением договора ипотеки. Он может приобрести ипотечную квартиру в кредит только в таком случае:

1. Если у него на руках есть деньги для погашения остатка долга по приобретаемой ипотечной квартире.
2. Если его банк выдаст ему кредит, которого хватит для внесения остатка суммы от полной стоимости квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику

Схема покупки следующая:

1. Покупатель обращается за кредитом в свой банк, получает его.
2. Часть средств он перечисляет владельцу ипотечного жилья для погашения его оставшегося долга. В таком случае с этой квартиры снимается залоговое обременение.
3. У покупателя еще осталась сумма кредита после передачи залога. Она передается владельцу квартиры. В таком случае и заключается договор купли-продажи с полным выкупом жилья.

Алгоритм купли-продажи следующий:

1. Продавец (заемщик) получает деньги от покупателя-ипотечника. Этими средствами он покрывает остаток долга по займу. Далее он с представителем банка едет в Регистрационную палату и снимается там залоговое обременение с квартиры.
2. Составляется закладная.
3. покупатель передает остаток средств по своей взятой ипотек при подписании договора купли-продажи. Сделать это он может и не напрямую — через банковскую ячейку. Доступ к ней он получит только после успешно совершенной сделки.
4. Квартира переходит в собственность покупателя-ипотечника, а продавец (бывший заемщик) получает остаток средств за нее.

Юридически сделка продажи выглядит следующим образом:

1. Заемщик банка, которые выплачивает ипотеку, должен сообщить ему о своем намерении продать квартиру.
2. Продавец ищет покупателя, который согласен дать залог для погашения остатка долга по ипотеке. Этот покупатель сам берет ипотеку для покупки ипотечной квартиры.
3. Покупатель передает залог на сумму, которая равна остатку долга по ипотеке.
4. Оформляется предварительной договор купли-продажи. Он представляется самому банку и служит гарантией для него.
5. Как только заемщик получит задаток от покупателя, он пишет расписку об этом. Деньги перечисляются банку для погашения остатка долга по ипотеке.
6. Банк не просто снимает залог с квартиры, но и предоставляет своему клиенту закладную. В ней есть запись о том, что он погасил все свои долговые обязательства.
7. В Регистрационной палате с жиля снимается обременение, ставится соответствующая отметка.
8. Следует получить выписку из ЕГРН, в которой значится, что квартира уже не является залоговой.
9. Подготовка списка документов для того, чтобы банк мог правильно составить закладную.

Можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику: порядок процедуры

В банк следует подать такие документы:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Справка, в которой значится, что нет коммунальных долгов.
3. Выписка из домовой книги. В ней указано количество прописанных лиц. До этих пор следует выписать из квартиры всех, в том числе и детей.

Деньги распределяются точно так же, как и в случае продажи квартиры за наличные. Залог передается банку для погашения задолженности по ипотеки. Остаток суммы, переданной покупателем, размещается в ячейке банка. Продавец получает к ней доступ только после успешного заключения сделки.

Конечно же, должна быть осуществлена правомерная и точная оценка стоимости квартиры. На момент покупки ее в ипотеку она стоила определенную сумму. Но до последующей продажи состояние жилья могло измениться в лучшую или худшую сторону. Именно поэтому и оценочная стоимость квадратных метров может претерпеть изменений.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: оценка жилья

Продавец или покупатель имеет право заказать независимую оценку стоимости жилья. Это условие должно быть обязательным. Только тогда может быть определена итоговая цена, за которую и будет продано жилье. Покупатель приобретает ее также в ипотеку. Все, что касается его обязательств своему банку, он должен урегулировать эти вопросы самостоятельно. Продавца не должны касаться все эти нюансы. Вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику имеет утвердительный ответ. Такой покупатель всегда может приобрести залоговое имущество в ипотеку.

Налоги после продажи жилья

Если владелец ипотечной квартиры смог избавиться от своего актива, то ему нужно проверить себя на предмет уплаты подоходного налога. Платить его должны продавцы недвижимости, если владели имуществом меньше определенного минимума. Он установлен на уровне 5 лет. Таким образом, гражданам, которые, например, были собственниками жилья меньше данного срока, придется заплатить 13% в доход государства. Если же жилье было в собственности больше срока, то ничего платить не нужно.

Подоходный налог в 13% взимается только с полученной прибыли. Иными словами, если гражданин купил жилье за 2 млн рублей, а продал за 2,3 млн рублей, то ему нужно будет заплатить НДФЛ с 300 тыс. рублей.

Для некоторых категорий граждан установили исключения, которые позволяют избежать уплаты налога. Так, для граждан, которые получили свои квартиры по наследству или в подарок от близких родственников, установлен минимальный срок владения метрами на уровне 3 лет, а не 5 лет, как в общем случае. На трехлетний срок также могут рассчитывать граждане, которые получили свое жилье в результате приватизации.

У граждан, которые получили новое жилье по программе реновации, будут подсчитывать общий срок владения, как новым, так и старым жильем. Если он превышает 5 лет, то платить налоги им не придется.

Продажа ипотечной квартиры – возможные риски и подводные камни

Для банка главное – вернуть себе сумму долга по ипотеке, поэтому искать выгодные варианты, чтобы денег хватило ещё и продавцу, работники финансовой компании не будут. По этой причине сделка через банк наименее выгодна для владельца недвижимости.

С другой стороны, если ваша квартира не привлекает потенциальных хозяев ничем, кроме цены, о выгоде можно забыть.

Впрочем, иногда самостоятельная продажа недоступна по правилам кредитного договора. Ряд банков требует, чтобы находящаяся в залоге квартира, продавалась исключительно через собственную базу кредитной организации.

Что касается рисков для покупателей, то они как раз минимальны в случае сделок с залоговыми квартирами, поскольку строго регулируются и контролируются федеральным законом «Об ипотеке». Если в процедуре участвуют представители банка, юристы и риэлторы, риск признания договора недействительным приближен к нулю.

Ещё один нюанс: при разрешении на самостоятельную продажу стоимость квартиры также контролируется банком. Вы не можете устанавливать свою цену, чтобы поскорее продать недвижимость

Банку важно, чтобы сумма покрыла все кредитные обязательства заемщика, включая штрафы и пени

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

• покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
• продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
• затем он же снимает обременение с квартиры;
• после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
• происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

   Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке, разберем на каждом этапе отдельно по порядку.

Реализация жилища с согласия банка

Если, например, заемщик чувствует, что не в силах выплачивать ежемесячные кредитные взносы или наоборот им присмотрено жилище получше, он вправе обратиться к банку с просьбой разрешить реализовать обремененную недвижимость.

После получения согласия, должник самостоятельно подыскивает клиентов, оговаривает с ними все существенные моменты. А банку лишь остается одобрить договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой. Кстати, данный документ должен содержать положения о том, какую сумму покупатель обязывается перевести на счет кредитора в счет погашения задолженности и в какие сроки.

После получения финсредств кредитор снимает обременение, и покупатель может осуществить госрегистрацию права собственности.

Когда клиенту понравился вариант, но средств не хватает, возможна продажа ипотечной квартиры в ипотеку. То есть, часть существующей ипотеки продавца погасится новой ипотекой покупателя. Если условия действующего ипотечного соглашения нравятся потенциальному собственнику квартиры, то при согласии кредитной организации, в документ вносятся изменения относительно замены заемщика.

Продажа без согласия банка

Продажа квартиры после выплаты ипотеки не отличается от обычной сделки. В согласии кредитора продавец уже не нуждается.

А вот что делать, если банк не разрешает реализовывать залоговую недвижимость? Юристы уверяют, что можно продать объект и без уведомления займодателя. Как? Очень просто.

1. С потенциальным покупателям изначально подписывается предварительное соглашение о погашении банковского кредита, взятого владельцем квартиры. Это расценивается как авансовый платеж.
2. Затем банк снимает обременение, а стороны подписывают полноценную купчую, в которой упоминается сумма, внесенная кредитору покупателем. Документом определяется и сумма, которую должен получить собственник залоговой недвижимости.

Можно подписать договор купли продажи квартиры находящейся в ипотеке и без предварительного соглашения. Однако в этом случае необходимо детально прописать все действия сторон и сроки выполнения договоренностей.

Продажа квартиры банком

Если заемщик накопил большую задолженность, отказывается от дальнейшего погашения взятого займа, банк вправе самостоятельно искать покупателя на проблемную недвижимость. Он же и снимает обременение после внесения новым собственником необходимой суммы.

С этих денег помимо кредита погашаются затраты кредитора по организации продажи. Остаток финсредств перечисляются на счет заемщика. Если последнему покажется, что стоимость квартиры занижена, он вправе обжаловать сделку в суде.

Завтра была ипотека

Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.

«Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию», – рассказывает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.

Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.

«В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть положительное решение банка о выдаче кредита, – советует руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов. – Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение».
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктории Поляковой, продавцу также не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика. «Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени, – констатирует эксперт. – Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились».

Продавец квартиры должен позаботиться, чтобы у него заблаговременно был собран весь пакет документов

Также особое внимание стоит уделить необходимым справкам, поскольку многие из них имеют ограниченный срок действия, советуют в АН «Бекар»