Собираетесь приобрести недвижимость? обязательно посмотрите на что надо обращать свое внимание при покупке квартиры

Проверка жилищных условий

Оказавшись внутри квартиры, следует проверить наличие каждого пункта. Только ваша заинтересованность приведет к выгодной сделке.

Подлежит осмотру:
Критерии оценивания
Планировка квартиры
Должно быть соответствие первоначальной схемы жилья. Для этого нужно попросить документы БТИ.
Стены
В квартире должно быть тепло. Если же этого не ощущается, стоит тщательно осмотреть стены. Именно они могут служить проблемой холода и быть причиной шума в любое время суток.
Потолки
Стена у потолка должна быть ровной и без малейших протечек

Если в квартире присутствует натяжной потолок, за ним могут находиться неприятные сюрпризы.
Если покупка осуществляется на первом этаже
Уделите внимание полу. Он должен быть в идеальном состоянии.
Если покупка осуществляется на последнем этаже
Уделите внимание потолку

Нет ли на нем следов потеков после дождя?
Пол
Если присутствует деревянный пол, на нем не должно быть звуков и иных неприятных ощущений.
Балконные окна и двери
Не должно присутствовать щелей и оконных сколов. Такая погрешность допустима, только при полной их замене.
Балкон
Состояние стен и пола внутри балкона должно быть без потеков.
Канализационные трубы
Не должно быть сырости и проблем со сливом воды.
Газопроводные трубы
Должны работать без перебоев.
Батареи
При покупке в холодное время суток, проверьте теплоту батареи. Наличие трещин недопустимо.

На заметку. Если в планах есть ремонт, небольшие дефекты в доме допустимы.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире

Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке — алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки. Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Общие советы: на что обратить внимание

Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.

Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.

Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:

• мало магазинов;
• аптек;
• далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.

Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.

А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.

Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».

Стоит обратить внимание на оплату при покупке квартиры. Расчет должен быть безналичным, так как он является более безопасным (легко можно подтвердить факт оплаты) и удобным для каждой стороны

Если застройщик требует оплаты только наличными — это повод насторожиться.

Чтобы не произошло недоразумений или мошенничества, нужно требовать после оплаты чек контрольно-кассовой машины и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, стоит рассмотреть такие варианты, как приобретение с зачетом имеющегося жилья, от подрядчика и по переуступке прав.

Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры

Самое важное при покупке любой недвижимости – это документы

Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое, на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке – это право владения и распоряжения имуществом

Квартира от застройщика до сдачи дома – это обещание застройщика наделить вас правом собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Нет никакого значения, где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов.

Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами. Поэтому в первую очередь обращайте и проверяйте документы и только потом стоит оценивать всё остальное и думать о проведении сделки.

Что будет, если не знать про документы и покупать квартиру эмоциями

Мы согласны, что иногда эмоции преобладают над разумом и расчётом. Некоторым людям сложно думать о документах, когда нравится и цена, и расположение, и вид из окон и даже сам продавец. Но что будет, если купить квартиру с проблемными документами.

Расскажем на реальном примере, который тиражируется в последнее время по Одесским новостным ресурсам.

В 2020 году следователи прокуратуры сообщили о подозрении мошеннице, которая по поддельной доверенности от собственника продала 8-ми комнатную квартиру в центре Одессы на Дерибасовской. Цена ошибки для покупателя составила практически 3 миллиона гривен или 105 тысяч долларов.

И теперь не имеет никакого значения, сколько там комнат было и где вообще расположена квартира. По этому делу будет суд и в итоге, скорее всего, у мошенницы имущества не окажется и денег тоже. Она уже поделила общий заработок с сообщниками. Покупатель с большой долей вероятности потеряет всю оплаченную за покупку сумму.

Переход права собственности оформлялся у нотариуса, а в сделке, скорее всего, присутствовали риэлторы. И как вы видите из материалов дела, всё равно покупатель остался и без денег и без квартиры, потому что использовать он её не может – это собственность предыдущего хозяина.

Кто виноват в сложившейся ситуации с квартирой

Виновных определит суд, но это конечно мошенница или группа лиц, которые организовали подобную махинацию. Им грозит до 12 лет лишения свободы. И к виновным можно причислить всех связанных со сделкой людей, включая самого покупателя.

Стоит искать ошибки в первую очередь в себе. Доверие – полезная штука, но посредники могли быть в доле, потому что они просто продавали квартиру и были заинтересованы в сделке, чтобы получить свою комиссию.

Покупатель просто не обладал знаниями, что аферы на вторичном и первичном рынке в Украине – это не редкость и стоит проверять документы перед покупкой. Но всякое случается в жизни и никто не идеален. Всё приходит с опытом. Получился очень дорогой опыт.

Нотариуса, если он не был в числе подельников мошенницы, напрямую нельзя обвинить. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несёт ответственности в случае предоставления ему заведомо ложных данных.

Это могут быть поддельные, не действительные документы, не правдивая информация, ложные свидетельства относительно лиц, права и интересы которых могут ущемляться – детей, супругов, родственников.

Его задача была провести сделку и просто оформить переход права собственности, что как мы видим и произошло. А дальше, при возникновении таких ситуаций, на квартиру просто накладывается арест и дальнейшие действия определяет суд.

По статистике за 2019 год каждая 10 квартира в Украине – рискованное вложение денег. Но люди всё равно попадают в руки к мошенникам, потому что не заботятся о документах.

Как работают мошенники?

В последнее время участились случаи продажи квартиры незаконными способами, и чаще всего они встречаются при покупке жилья вторичной продажи. Все чаще мошенники норовят сбыть качественное жилье по доступным и даже низким ценам. Как это происходит, и как уличить обман?

• Доверенность. Нередко старики решают передать по наследству квартиру тем людям, которые за ними ухаживали. Но есть и другие варианты мошенничества – посторонние приходят в дом с заранее подделанными бумагами к собственникам квартир для получения права наследовать их. Доверенность на разрешение продать жилье также подделываются, чтобы процедура прошла легче при участии пожилого человека. Без него – процесс затягивается и может вскрыться.
• Залог. Если продавец просит вас внести залог без предоставления расписки – это верный знак об обмане. Однако такой документ без нотариальной заверки не гарантирует «чистую» покупку.
• Наличные средства. Не проводите сделки путем наличного расчета. Все финансовые операции нужно делать через аккредитив или безотзывной тип банковской ячейки.
• Стоимость. В договоре стоимость квартиры указана меньше, чтобы не платить налог. Покупатель в договоре видит совершенно иную цену, большую. Продавец может подать в суд, чтобы вернуть квартиру, если не получит оставшуюся сумму. В противном случае, при согласии вернуть жилье, сумма возвращается покупателю в том размере, в котором она была прописана в договоре. Здесь есть двусторонний способ обмана.
• Продавец-мошенник может уехать заграницу, сделав заранее дубликаты документов. Заверив их и предоставив копии нотариальным агентствам, службам продажи жилья, он несколько раз продаст одну квартиру разным владельцам. Получит квартиру тот, что первый зарегистрирует ее в Регистрационной палате.
• Аренда квартиры. Мошенники часто подделывают печати и документы владельцев, подкупают нотариусов. Продав квартиру по липовым договорам, пока хозяин в отъезде, благополучно исчезают. Новые владельцы теряют и деньги, и жилье, так как бумаги липовые, хозяин остается прежним.

Внимание. Чтобы не попасться на уловки, всегда проводите оплату через третьих лиц – банки, конторы, нотариусы, и все делать нужно в присутствии продавца.. Обо всех нюансах того, как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры, вы узнаете здесь

Обо всех нюансах того, как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры, вы узнаете здесь.

Преимущества первичного рынка квартир:

Первое и самое важное преимущество «первички» – низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее

Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.

Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.

Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.

Новые, более надежные инженерные коммуникации в квартире (электропроводка, отопление, водопровод, канализация, телефония, оптоволокно).

Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.

Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).

Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. , но этот юридический риск полностью закрывается условиями ДДУ в рамках ФЗ-214.Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»).

Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью счетов эскроу и компенсационного фонда застройщиков.

Как проверить качество квартиры и самого продавца?

Приобретая квартиру, вы не должны ограничиться только ее осмотром

Обратите внимание на возможные перепланировки, и если они есть, то поинтересуйтесь, узаконил ли их продавец. Надо приложить усилия, чтобы посмотреть документы БТИ на квартиру, там вы быстро заметите несоответствия переустроенного жилья плану квартиры

Вопрос о перепланировке принципиально важен. Если она сделана самовольно, и в экспликации квартиры не проведены изменения, то однажды вы сами, уже в качестве владельца квартиры, можете оказаться нарушителем закона, и вам придется платить большие деньги за правильность оформления или переделку в квартире, а также штрафы.

Поэтому лучше заблаговременно позаботиться об этой стороне, пригласить, например, сотрудника БТИ для осмотра квартиры.

Иногда продавец по непонятным причинам поручает оформление сделки своему представителю, оформив на него доверенность. Изучите документ, заверен ли он нотариусом, какие полномочия возложены на представителя, не закончился ли срок действия документа. Оформление по доверенности – нежелательный для покупателя случай. Ведь доверенность можно отменить в любой момент, не поставив вас в известность.

Очень важная часть проверки квартиры связана с людьми, которые владеют ею или прописаны там. Нужно быть уверенным, что вы имеете дело с дееспособным человеком, что продавец не является асоциальным типом, например, законченным алкоголиком. При необходимости следует запастись справкой из психоневрологической или наркологической клиники.

Оценка стоимости квартиры

Неопытному продавцу, чтобы определить стоимость имущества, нужно будет выбрать два варианта, чтобы не продешевить с ценой или, наоборот, слишком ее не завысить.

Первым способом оценки квартиры является обращение за помощью к оценщикам, которые за определенную сумму своих услуг определят точную стоимость недвижимости.

Второй вариант оценки заключается в самостоятельном анализе, основываясь на информацию о рыночной стоимости похожих объектов. Что это значит? Продавцу необходимо осуществить мониторинг цен на квартиры, которые попадают под аналогичное описание его собственной. Источниками информации будут крупные сайты города и объявления в местной газете

Нужно выбирать только средние цены, не беря во внимание самые дорогие или самые дешевые варианты

Располагая собственными среднестатистическими данными из источников, к выявленной стоимости необходимо добавить 20% и предлагать такую цену потенциальным покупателям. Если спрос на квартиру будет активный в течение недели, то стоимость можно повышать еще на 5-10%. В противном случае, если ответная реакция будет отсутствовать, то цену нужно понижать на те же 5-10%.

Условия оценки недвижимости:

количество комнат (чем больше комнат, тем выше стоимость квартиры)

Внимание! Нужно учитывать взаимосвязь цены и квадратного метра, ведь чем больше площадь жилья, тем ниже цена за один квадратный метр. Это связано с тем, что однокомнатные квартиры считаются самыми популярными в настоящее время, поэтому представляют собой самую дорогую недвижимость с высокой ценой за один квадратный метр.)

• площадь;
• метраж кухни (если меньше 10 квадратных метров, то стоимость снижается)
• планировка;
• этаж (преимущество принадлежит средним этажам);
• наличие прилегающей территории;
• тип сооружения и год строительства дома;
• наличие лифта;
• ремонт жилья;
• тип отопления, наличие горячей воды;
• наличие инфраструктуры (магазин, детский садик, школа, вокзал и др.);
• местность.

После рассмотрения всех важных пунктов относительно оценки недвижимости, продавец взвесит все преимущества и недостатки и сформирует конечную стоимость, чтобы быстро продать квартиру.

Необходимый пакет документов для продажи квартиры

Важным этапом подготовки считается формирование пакета документов, который как раз будет регулировать юридическую сторону вопроса, связанного с продажей недвижимости.

В 2018 году требуется следующий перечень документов:

1. Документ удостоверения личности (паспорт, удостоверение личности офицера, свидетельство о рождении, военный билет);

Важно! Если собственником недвижимости является несовершеннолетний в возрасте 14 – 18 лет, то он должен предоставить два документа – паспорт и свидетельство о рождении.

1. Свидетельство о государственной регистрации имущества и другие правоустанавливающие документы на владение недвижимостью.
2. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги (в случае покупки/получения имущества в браке).
3. Кадастровый и/или технический паспорт (берется в БТИ).
4. Нотариально заверенное согласие от органов опеки, если собственником является ребенок.
5. Справка из домовой книги и документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (эти справки берутся уже после оформления договора купли-продажи, так как действительны один месяц).
6. Доверенность (в случае совершения сделки через представителя продавца).
7. Договор купли-продажи.

Рассчитывая только на собственные силы, не привлекая услуг посторонних организаций, продавец должен подготовить пакет документов заранее, так как сроки получения некоторых справок «на руки» варьируются от одной до трех недель.

Наличие всех документов ускорит процесс оформления контракта и продемонстрирует покупателю компетентность противоположной стороны в вопросе – как правильно продать квартиру самостоятельно.

Купить квартиру от застройщика

Купить квартиру в новом доме – это всегда риск. Несмотря на тот факт, что у строительной компании отличная репутация, все может измениться в один миг. В результате покупатели могут остаться и без квартиры, и без денег – все объясняется приостановкой или полной «заморозкой» строительства.

Поэтому пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке предусматривает следующие пункты:

1

Изучение объекта – важно выяснить, на каком этапе идет строительство, кто застройщик и какова его репутация, попытаться найти в интернете отзывы о работе строительной компании

2. Оформление договора с застройщиком – на этом этапе следует выбрать вариант приобретения квартиры.

Здесь может быть 3 варианта:

• договор уступки права (покупка у соинвестора или бывшего собственника в случае перепродажи),
• договор участия в долевом строительстве (заключается с застройщиком без всевозможных предварительных договоров без учета законодательства),
• договор строительно-жилищного кооператива (подразумевается уплата пая на основании согласия всех собственников квартир).

Последний вариант является наиболее рискованным, потому как не имеет соответствующего оформления. Договора следует заключать только с застройщиком.

3. Получение ключей и оформление акта приемки-передачи – осуществляется по факту окончания строительства. В акте следует внимательно изучить условия, а также проверить выполнение ранее оговоренных работ.

4. Оформление квартиры в собственность и прописка – с полученными документами от застройщика отправляются в Регпалату для последующего оформления документов на имя покупателей.

По факту заключения договора с застройщиком следует учесть, что придется подготовить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве;
• проектную декларацию;
• свидетельство о праве собственности на участок – предоставляет застройщик;
• паспорта всех участников сделки, включая гражданский документ самого застройщика;
• заявления участников соглашения;
• оригинал кадастрового плана;
• расширенный план объекта;
• разрешение на строительство от государственных органов – предоставляет застройщик.

При подписании договора покупатели должны обратить внимание на сроки сдачи дома, а также на возмещение ущерба в случае несоблюдения описанных условий. Как правило, в случае несоблюдения сроков застройщик выплачивает компенсацию – эта тема щепетильна для застройщиков, поэтому они предпочитают заключать предварительный договор без указания сроков сдачи дома в эксплуатацию

Как правило, в случае несоблюдения сроков застройщик выплачивает компенсацию – эта тема щепетильна для застройщиков, поэтому они предпочитают заключать предварительный договор без указания сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Это нарушает российское законодательство, поэтому покупатели вправе требовать заключения основного договора с указанием всех сроков.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки

Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

• заниженная цена ликвидной недвижимости;
• невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
• слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
• необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Как на рынок влияют жилищные госпрограммы

Клиенты АО «Жилстройсбербанк» отдают предпочтение вторичному жилью. С января по август 2019 года банк выдал более 30 тысяч займов, из них 58% приходится на вторичный рынок, сообщает пресс-служба ЖССБК. Каждый день жильё покупали около 190 участников его программ. Средняя сумма займа – 10,6 млн тенге.

Более 204 тысяч казахстанцев смогли улучшить свои жилищные условия со времени, когда на рынке появился Жилстройсбербанк (открылся в 2003 году, в 2005 выдал первый кредит):

• 88,7% приобрели жильё;
• 6% взяли кредит на ремонт;
• 1,5% взяли кредит на строительство дома;
• 0,7% приобрели земельный участок.

Ипотечная программа «Баспана Хит» запущена в сентябре 2018 года. С тех пор с её помощью люди приобрели 13 тысяч квартир на вторичном рынке. Это на три тысячи больше, чем по программе «7-20-25», которая позволяет купить только первичное жильё, рассказали в ипотечной компании «Баспана».

Программу «7-20-25» внедрили в июне 2018 года. В «Баспане» считают, что до этого времени застройщики не уделяли много внимания квартирам экономкласса. Только после появления программы увеличился спрос на первичное жильё этой ценовой категории. По ней в городах республиканского значения можно купить квартиру стоимостью до 25 млн тенге, в остальных регионах – до 15 млн тенге.

Ипотечные госпрограммы в рамках «Нұрлы жер» никак не влияют на спрос по вторичному жилью, считает вице-министр индустрии и инфраструктурного развития РК Каирбек Ускенбаев.

«Вторичка дорожает, потому что спрос растёт. Есть две возможные причины. Первая – это миграционные процессы в Нур-Султане. Вторая – это когда люди не попадают под государственные программы, но всё же хотят купить себе квартиру. Программа «Нұрлы жер» рассчитана только на новое жильё. Поэтому она никаким образом не провоцирует спрос на вторичное жильё», – сказал Ускенбаев.

Он уточнил, что если бы госпрограмма «Нұрлы жер» позволяла купить не только новую квартиру, тогда это повысило бы спрос на неновое жильё.

Нина Лукьяненко, вице-президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана, отмечает, что, несмотря на высокие темпы ввода нового жилья, вторичная недвижимость по-прежнему пользуется большим спросом.

«При выборе жилья покупатель руководствуется двумя факторами – местоположение и цена. Большинство людей полагают, что вторичная недвижимость должна стоить значительно дешевле как минимум потому, что дома введены в эксплуатацию много лет назад. Особенно если это жильё построено еще в советское время. Однако если дом находится в центре города, есть хорошая транспортная доступность, рядом есть школы, детские сады, супермаркеты, аптеки и так далее, то цена на такую квартиру будет сохраняться», – говорит Нина Лукьяненко.

Как формируется цена за квадратный метр?

В строительной компании BI Group выделяют несколько основных факторов:

1. Класс жилья, по которому определяется высота потолков, число квартир на площадке, качество стройматериалов.
2. Локация и инфраструктура – жильё в центре города, как правило, стоит дороже, и это связанно с ценами на землю.
3. Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
4. Готовность жилья – чем ближе новостройка к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра (первичка).

Квартира на начальной стадии строительства дома, говорят в BI Group, будет стоить меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

Рассчитывать на снижение цены к моменту окончания строительства в BI Group не советуют, так как даже если застройщик не всё реализовал по договору долевого участия, то после сдачи в эксплуатацию появляется спрос на квартиры под ипотеку.

Специалист по недвижимости агентства «Домой» Нуржан Бектасов рассказывает, что порядка 70% затрат на возведение дома составляют покупка строительных материалов, оплата труда и прохождение экспертиз.

«В цену за квадратный метр, в первую очередь, входит фонд оплаты труда. И мы говорим именно об инженерах, которые разрабатывают и работают над проектами. У крупных строительных компаний есть плановый технический отдел. Их содержание стоит дорого. Также в стоимость входит покупка земельного участка, строительных материалов. К примеру, кирпичный дом будет несколько дороже», – сказал эксперт.

По его словам, в среднем доходность проекта составляет около 30%. Несколько лет назад этот показатель мог достигать и 50%.

В августе 2019 года онлайн-площадка по продаже недвижимости Homsters совместно со строительной компанией BEK опубликовала результаты совместного исследования. Выяснилось, что в структуре себестоимости квадратного метра больше половины занимают расходы на строительные материалы. Исследователи привели точные данные по разбивке затрат (от большего к меньшему):

• строительные материалы – 53%;
• фонд оплаты труда – 17%;
• покупка земельного участка – 9%;
• покупка/аренда техники – 6%;
• реклама – 5%;
• проведение коммуникаций – 4%;
• разработка проекта – 3,5%;
• благоустройство и озеленение – 2%;
• остальное – 0,5%.

За основу анализа взяты новостройки среднего ценового сегмента в крупнейших городах Казахстана, где квартиры сдаются в эксплуатацию в чистовой отделке.