Какие документы обязательно нужно проверить при покупке дома с земельным участком

Целевое назначение участка

Немаловажным моментом является вид разрешенного использования участка (ВРИ). Как правило, в документах на дачные участки содержатся следующие формулировки назначения:

• «для садоводства»;
• или же «для дачного строительства».

Если это так, тогда все нормально — нет необходимости для разработки и получения разрешительной документации на строительство.

Редко, но случаются ситуации, когда вид разрешенного использования участка не предполагает строительство частного дома. Это, например, могут быть такие формулировки, как «для огородничества» и т. д. Следует отметить, что возведение любых капитальных сооружений с такими формулировками назначения законом не допускается.

Порядок реализации доли земли

Продать долю земли можно 2 способами:

• с выделением доли;
• без выделения.

В первом случае потребуется определить точные границы выделяемой доли. Этот надел станет самостоятельным и получит собственный кадастровый номер. Он никак не будет связан с тем наделом, из которого выделялся.

При продаже доли без выделения покупатель получит доступ к земле и всем коммуникациям на праве общей собственности. Это значит, что если на участке есть дом, то покупатель будет пользоваться и зданием. Порядок пользования определяется договоренностью собственников.

Раздел земли, находящийся в общей собственности двух или более владельцев

Эту долю можно продать без размежевания, хотя покупателей на такой участок сложнее найти. Чаще всего ими становятся другие владельцы.

Для реализации части земли без выделения необходимо определить саму долю. Она указывается в виде дроби.

В таком же виде она прописывается в договоре купли-продажи. После заключения договора покупатель имеет право не только на землю, но и все постройки, в том числе и будущее.

Это значит, что если один из со-собственников планирует построить дом, он должен получить согласие от остальных владельцев. А после окончания работы они будут иметь право пользоваться имуществом, вне зависимости от того, на кого дом зарегистрирован.

Документы

Продавец предоставляет стандартный комплект документов:

• выписка из ЕГРН, где указана доля владельца;
• кадастровый паспорт (если есть, т.к. выписка из ЕГРН сегодня полностью заменяет паспорт);
• документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, наследования и т.д.);
• разрешение супруга на продажу;
• отказы от приобретения доли остальными владельцами;
• справка об отсутствии задолженностей и других видов обременений.

Последний пункт особенно важен. Если покупатель — третья сторона, то стоит заранее условиться с остальными владельцами о пользовании участком. Для этого можно составить отдельное соглашение, которое не прикрепляется к договору купли-продажи.

Договор

Хотя основные моменты сохранены:

• ФИО сторон (только продавца и покупателя);
• описание объекта, включая его местоположение, наличие дополнительных объектов и размер продаваемой доли;
• цена и способ оплаты.

Дополнительно можно включить пункт о расторжении сделки. Например, если остальные владельцы будут препятствовать покупателю пользоваться участком.

Грамотно составить контракт поможет юрист. Он создаст документ под индивидуальный запрос. А также впоследствии поможет разобраться со спорными ситуациями.

1. Скачать бланк договора купли-продажи доли земли
2. Скачать образец договора купли-продажи доли земли

Выделение доли из общего надела

При выделении доли продавцу необходимо размежевать землю. При этом соблюдается несколько правил, которые указаны в ст. 11.9 Земельного кодекса.

Выделенная доля не должна:

• препятствовать использованию недвижимости;
• вклиниваться или ломать границы основного участка.

Межеванием занимается кадастровый инженер. Он составляет план выделенного участка, устанавливает его границы и ставит на кадастровый учет. После чего участок получает собственный кадастровый номер и всю документацию.

Документы

Основной комплект документов предоставляет продавец:

• выписка из ЕГРН;
• отказ владельцев основного участка от выкупа выделенной доли;
• кадастровый план;
• документы, подтверждающие права получения собственности (наследование, договор купли-продажи и т.д.);
• согласие второго супруга на продажу;
• справка об отсутствии задолженностей.

Обе стороны должны предоставить свои паспорта. А если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, с его стороны потребуется еще и кредитный договор.

Договор

Между продавцом и покупателем составляется типовой договор купли-продажи. В нем обязательно указываются:

• ФИО и паспортные данные всех участников сделки;
• точное положение земельного участка (кадастровый номер);
• цена недвижимости;
• способ оплаты.

Составить договор поможет юрист. Он укажет индивидуальные особенности сделки, а также пояснит сторонам их права и обязанности.

1. Скачать бланк договора купли-продажи земли при выделении доли из общего надела
2. Скачать образец договора купили-продажи земли при выделении доли из общего надела 

Документы, которые должен предоставить продавец

Для продавца объем пакета документов на дом и землю довольно-таки большой:

• Правоустанавливающие документы на строение. Если это недостроенный дом, то Свидетельство о праве собственности на не сданное в эксплуатацию помещение.
• Правоустанавливающий документ на земельный участок.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт на объект недвижимости.
• Выписка из домовой книги относительно прописанных людей.
• Выписка из Реестра об отсутствии обременений на участок и дом.
• Справка из Налоговой службы об отсутствии долгов по земельному участку.
• Справка из ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.
• Если продавец состоит в браке, то разрешение супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.
• Если объект находится в ипотеке, то разрешение банка на продажу.

Что касается земельного участка, то на него также обязательно должны быть правоустанавливающие документы, и ими является следующее:

• Договор купли-продажи.
• Свидетельство о вступление в наследство.
• Судебное решение.
• Договор мены.
• Договор дарения.
• Свидетельство о регистрации права собственности.

Если продавец иностранное лицо, то дополнительно должно быть предоставлено:

• Документ, который подтверждает легальное пребывание на территории РФ.
• Личный паспорт и его нотариально заверенный перевод.

В зависимости от ситуации, перечень документов может меняться.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
3. выписку из реестра БТИ;
4. документы о праве собственника на построенное здание;
5. личный паспорт и идентификационный код;
6. государственный приватизационный акт на землю;
7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

• справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
• справка о прописанных в доме людях;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома. Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Базовый вопрос: а кто собственник?

Первое, что стоит выяснить – кто является официальными собственниками квартиры, сколько их, и все ли владельцы знают, что жилье продается. Лучший вариант – общаться с законными хозяевами недвижимости или, по крайней мере, с одним из них. Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.

При отрицательных ответах на эти вопросы дальнейшие действия без юриста лучше не предпринимать. Если же есть альтернативные варианты, где квартиры продают сами хозяева, лучше предпочесть именно их.

Если среди владельцев жилья есть несовершеннолетние, придется проследить за тем, чтобы органы опеки дали разрешение на отчуждение недвижимости. То же касается случаев, когда дети просто зарегистрированы на жилплощади. С опекой придется иметь дело и в ситуациях, когда жилье продают недееспособные взрослые граждане. Количеством и социальными характеристиками всех зарегистрированных тоже надо поинтересоваться, равно как и перспективой их выписки из квартиры.

Важно также разобраться, когда и на каких основаниях было получено право собственности на квартиру, и зарегистрировано ли оно должным образом в Росреестре. Стоит задать продавцу и вопрос о том, сможет ли кто-либо впоследствии заявить права на квартиру

Конечно, хозяева могут и не раскрыть всю информацию, но все же поинтересоваться надо.

Тот факт, что жилплощадь совсем недавно была получена по наследству, должен насторожить – после продажи могут появиться дополнительные наследники, претендующие на недвижимость.

Каковы мотивы продавца к продаже жилплощади?

Известны случаи, когда продавец не может четко и ясно рассказать о своей мотивации к совершению сделки. Здесь необходимо насторожиться и прояснить ситуацию.

Какие вопросы нужно задать продавцу квартиры для выяснения его мотивов? Примерный список таков:

• почему возникла потребность продать эту квартиру?
• согласны ли на сделку все собственники жилья?
• в какой срок бывший владелец сможет выехать из проданной квартиры?
• куда продавец переедет после продажи?
• получено ли разрешение органов опеки (если в квартире проживают дети или недееспособные лица);
• какой банк выступит посредником данной сделки?
• подготовлен ли финансовый и юридический план совершения сделки?
• где продавец зарегистрируется после выписки с проданной жилплощади?
• насколько быстро он пройдет регистрацию на новом месте?

В основном сделки по продаже–покупке недвижимости совершаются через риэлторов. С некоторыми объектами риски достаточно высоки, в других случаях – минимальны.

Главная задача риэлтора в том, чтобы впоследствии его клиент не остался без жилья и без денег.

Сверяем документацию

Начинаем с вопроса наличия необходимых документов на основании которых можно осуществлять строительство. Список документов, которые, у достойного застройщика должны быть в порядке:

Разрешение на строительство. Необходимо посмотреть сроки окончания этого документа и сопоставить со сроками сдачи дома в эксплуатацию. Разрешение должно быть оформлено на имя застройщика, который несёт полную ответственность перед покупателем. В случае отсутствия этого документа, Госстройнадзор не примет построенный дом.
Документация на земельный участок, на котором возводится дом. Стоит сказать, что земельный надел может быть субаренде, собственности и в аренде. Лучше всего, чтобы земля находилась в аренде

Это связано с тем, что арендованный участок наиболее тщательно проверяют органы, осуществляющие контроль.
Важно! В случае, когда земля находится в собственности строительной компании, то застройщик может не торопиться со стройкой и будет производить работы годами. Важным моментом является назначение земельного надела

Участок, отданный под индивидуальную постройку, не может использоваться для постройки многоквартирного дома.

Договора с ресурсоснабжающими компаниями (энергетики, газовщики и т. д.). Подключение необходимых для жизни коммуникаций в квартире – процесс долгий и дорогостоящий. Если строительная компания сможет предоставить соглашения со всеми поставщиками ресурсов уже на начальном этапе стройки, то можно быть уверенным, что вы не останетесь без газа, света, тепла и воды.Дополнительно можно уточнить, какие компании будут проводить ресурсы, и почитать отзывы о них в интернете.

Проектные документы, касающиеся строящегося объекта.
Документы, связанные с образованием юридического лица. Если организация создана под проект, а регистрация её где-нибудь в Таиланде или ином оффшоре, то это повод задуматься об их добросовестности.
Свидетельство о постановке на учёт в налоговой службе.
Свидетельство о государственной регистрации компании.
Заключение аудиторов за последние 12 месяцев.

Договор ДДУ
Этому документу следует уделить особое внимание. Если есть возможность, то лучше показать документ грамотному юристу
Если договор содержит пункт об изменениях площади после замера органов БТИ, то покупателю придётся доплачивать за лишние метры. Поэтому, стоит приготовить необходимую сумму заранее.Иногда квартиры могут увеличиваться или уменьшаться от 2 до 6 метров. Нужно умножить лишние метры на стоимость за один метр, и получится сумма, которую необходимо будет доплатить.

Внимание! Каждый дольщик имеет полное право торговаться с застройщиком, выбирая для себя более выгодные условия. А это значит, что можно попросить переписать договор ДДУ на более выгодных условиях для покупателя.
Договор ДДУ должен содержать всю информацию о квартире, например:
двери;
счётчики;
штукатурка стен;
подоконники и т. д.
Перед подписанием ДДУ необходимо попросить менеджера разъяснить порядок по оплате квартиры. Часто в договоре содержится информация о том, что дольщик обязан внести деньги в течение 3-5 дней после того, как документы вернутся с регистрации из Росреестра. Однако в офисе менеджеры могут потребовать внести некоторую сумму в качестве предоплаты или сумму первого взноса регистрации соглашения. Это является нарушением закона ФЗ №214. В таком случае покупатель имеет право обратиться за помощью в прокуратуру.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

Список документов, который должен быть у покупателя квартиры, и как их оформить, мы оглашали здесь.

Вопрос соседства: кто проживает рядом?

К вопросу о непосредственных соседях стоит отнестись со всей серьезностью, а в идеале – познакомиться с ними лично. По подъезду тоже стоит прогуляться, да и пообщаться с консьержкой или бабушками на лавочке тоже будет полезно. Они могут рассказать многое и о владельцах жилья, и об их соседях.

Стоит сформировать представление о том, какая компания обслуживает дом, насколько качественно она выполняет работу, и какие претензии к ней обычно предъявляют жильцы. Что касается инфраструктуры, лучше лично разобраться с тем, на каком расстоянии находятся важные объекты, в частности, не переполнены ли окрестные школы, где ближайшая остановка общественного транспорта, и тому подобное.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон

При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Оценка земельного участка

После проверки правового статуса недвижимости нужно провести оценку земли земельных участков.

Проверка границ, состояния участка

Начинают с проверки границ, соответствия их с данными земельного регистра и геодезической карты. Поможет провести оценку геодезист:

• проверит, есть ли граничные камни, другие отличительные ориентиры в углах участка;
• измерит участок, сравнит с геодезической картой;
• в случае сомнений воссоздаст границы участка, измерит поверхность, например, может оказаться, что забор соседа находится в пределах рассматриваемого участка.

При покупке участка стоит проверить вероятность подтоплений:

1. не заливается ли участок периодически дождевой водой, стекающей с дороги, соседних участков, что во время сильных ливней может стать серьезной проблемой;
2. не бывает ли затоплений водой, протекающей вблизи реки.

Если на участке растут деревья, нужно:

1. оценить их состояние;
2. выяснить, можно ли их срубить.

Больные старые деревья могут представлять угрозу зданию, при шквальном ветре на крышу здания, строений. Пышная растительность требует заботы.

Оценка стоимости участка

Стоимость участка зависит от:

• местоположения,
• состояния,
• условий локального плана развития (генплана города),
• наличия инфраструктуры,
• коммуникаций.

Если интересует точная стоимость недвижимости, придется обратиться к лицензированному оценщику.

Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки. Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом). Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом). Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб

Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е. внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

На что обращать внимание при покупке дома?

Осуществляя выбор частного дома уделите особое внимание следующим пунктам:

Наличие всех необходимых документов на дом и их соответствие законодательным нормам. Соотношение цены и качества. Нередко дома продаются втридорога и при этом находятся в неблагоприятных районах, рядом с промышленной зоной или свалкой, например.

Внешний вид здания и год постройки. Здесь нужно посмотреть, насколько правильно залит фундамент и есть ли он вообще

Также, обратите внимание на материал, из которого построен дом. Какого вида кирпич использовался, и нет ли на стенах дома очевидных трещин, отсутствует ли на них отслоившаяся штукатурка

Также важно обратить внимание и на положение здания, наклонено оно или нет, если да, то скорее всего проблемы с фундаментом дома, а это уже очень серьезный недостаток

Крыша стоит отдельного внимания. При продаже бывшие хозяева нередко оставляют эту важнейшую часть дома без внимания. Необходимо узнать о том, когда выполнялись последние кровельные работы, какая кровля использовалась, чтобы понять, сколько она ещё прослужит.

Осмотр инженерных систем, окон и дверей в доме

Обратите внимание на систему водоотвода, как она установлена и есть ли вообще

Важно осмотреть крышу внутри и снаружи. Для пущей уверенности это лучше всего делать весной, когда по очевидным причинам можно увидеть протекает ли кровля

Для пущей уверенности это лучше всего делать весной, когда по очевидным причинам можно увидеть протекает ли кровля.

При осмотре дома обратите внимание на состояние дверей и окон. Как легко они открываются, нет ли конденсата на окнах, скрипит ли дверь

Ровные стены и полы — важный пункт при осмотре дома. От этого зависит качество внутреннего состояния отделки в целом. Осмотрите паркет, нет ли на нем подозрительных пятен, сухой ли он, вздутый или не вздутый.

Наличие газа, света, санузла и центрального отопления. При попадании внутрь дома осмотрите состояние счетчиков, приблизительную дату их замены, состояние газовых труб и газовой плиты. Необходимо проверить внешний вид и состояние котла, нет ли в нем запаха или непонятных звуков. После включения котла, потрогайте все батареи в доме, осмотрите их на протечку и ржавчину.

Обязательно следует удостовериться в целостности проводов, розеток и люстр. Осмотрите состояние труб в санузле

Важно проверить, исправно ли работают все розетки и выключатели в доме, в надлежащем ли виде электропроводка. Также, проверьте напор воды в ванной комнате, её цвет и запах из крана

Не менее важна и нормальная работа канализации, как быстро убывает вода из ванны, и в каком объёме.

Наличие коммуникаций (телефон, интернет, телевидение). Отсутствие данных пунктов может существенно снизить цену дома

Теперь вы знаете, на что обращать внимание при покупке дома и сможете выбрать себе достойное жилье, которое прослужит очень долго без надобности что-то реставрировать или делать капитальный ремонт

Дом начинается с земли

У любой частной постройки есть хотя бы небольшой участок, который нуждается в облагораживании и обустройстве. Проанализируйте, насколько вы готовы заниматься этим. Кто-то покупает частное жилье, чтобы жить вдали от соседей, городского шума, иметь возможность наслаждаться тишиной, но сельским хозяйством, садоводством они не увлекаются

Кому-то же важно и наличие огорода, сада

В любом случае придомовой участок, хоть и небольшой, должен быть. Его следует облагородить – как минимум посадить декоративные растения, чтобы создать красивый ландшафт. Иначе все строение, двор будет казаться неухоженным и неопрятным.

Watch this video on YouTube

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Виды обременений на загородную недвижимость:

1. Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
2. Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке). Продать объект можно при письменном разрешении банка;
3. Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами. Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;
4. Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Документы на квартиру в порядке — что дальше?

Ну, допустим, что все хорошо. Вам квартира понравилась. Документы все в порядке. Вопросов нет. Мы с вами подходим к этапу составления договора купли-продажи. Маленький нюанс.

Не все продавцы желают показывать полную стоимость продажи квартиры. С одной стороны мы их понимаем. Если они владели квартирой менее 3-х лет, то с продажи квартиры они должны будут заплатить налог.

Для того, чтобы заплатить налог меньше, либо не платить его вовсе, они с вами договариваются, что по договору купли-продажи они укажут такую-то сумму, а за остальную сумму напишут вам расписку.

Конечно же вы можете пойти на это. Но знайте, что в случае, если квартира окажется обремененной, как потом впоследствии вы об этом узнаете, правами третьих лиц, вы будете обращаться в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи и двусторонней реституции.

То есть возврату каждой стороной полученного ею по договору. Если у вас в договоре будет вместо 10 миллионов указано 2 миллиона, то вот только на 2 миллиона вы и сможете рассчитывать.

А остальные 8 миллионов, которые у вас были оформлены какой-то непонятной распиской, вы получить не сможете. Имейте это ввиду, соглашаясь на такие условия продавца. Это что касается самого простого — это квартиры.

Как обстоят дела с документами? Все ли бумаги в наличии?

Необходимо сразу выяснить у собственника, успел ли он собрать все документы, требуемые для продажи квартиры, или же эта работа – дело будущего

Если квартира нужна срочно, важно понимать, что некоторые бумаги ожидаются до месяца, а весь процесс может затянуться еще сильнее.

Стоит спросить о том, какие документы владелец готов показать прямо сейчас. Конечно, продавец не обязан предъявлять полный пакет, пока не достигнута договоренность о сделке. Но категорический отказ или настойчивые уверения, что даже его паспорт находится где-то в другом месте, должны заставить проверять документацию с утроенной бдительностью.

Осмотр наружных стен, перекрытий и полов

При осмотре наружных стен постройки следует обратить внимание на такие моменты, как:

наличие трещин (со временем они будут только разрастаться);

штукатурка на стенах (под нею, скорее всего, те же трещины, которые будут расти);

кирпичные, как и деревянные стены должны быть утеплены, хотя бы при помощи минеральной ваты.

Обязательно изучите состояние внутренних перекрытий

Обратите особое внимание на потолок нижнего этажа – если вы заметите даже небольшой прогиб, это может свидетельствовать о недостаточной площади сечения балок, а значит, данный прогиб со временем будет увеличиваться

На укрепление перекрытий уйдет довольно много денег. Также оцените звуконепроницаемость перекрытий.

Для проверки ровности полов используйте уровень

При этом неважно, какое напольное покрытие использовали хозяева – ламинат, паркет, линолеум. Если полы деревянные, убедитесь, чтобы они были ровными, не имели трещин, зазоров

Не менее важно проверить состояние фундамента. Именно от него напрямую зависит прочность и надежность всей конструкции

Желательно обратиться к профессионалам-оценщикам. Они могут не только провести исследование, которое касается основания здания, но и дать несколько советов по его укреплению.

Как проверить техническое состояние

Как правильно проверять качество коттеджа, обязательно нужно знать покупателю. После того как строительные работы уже закончены, найти неисправности будет сложно. Поэтому лучше проверять состояние здания до того, как полностью будет завершено строительство. На этом этапе оценить можно качество строительных материалов и проведенных работ.

Важно своевременно оценить состояние фундамента. Конечно, если сделана облицовка, узнать реальное состояние будет сложно

Поэтому следует выяснить состояние дренажных систем и заглянуть в подвал. Плесень и избыточная влажность – это первые признаки недоделок.

Проверку теплозащиты провести можно только в холодное время года. Использовать для этих целей следует специальное тепловизионное оборудование.

Нюансы

При приобретении земли важно учесть, какой разрешается вид использования. Лучший вариант – индивидуальное жилищное строительство

На подобном участке можно строить дом, постоянно проживать и регистрироваться. Не стоит покупать дом, находящийся на сельскохозяйственных землях за чертой населенного пункта. Постройку в результате могут признать незаконной и выдать постановление о ее сносе.

Таким образом, прежде чем купить дом с участком ознакомьтесь с основными документами. Из них видно, не нарушаются ли чьи-то права. Кроме того, документы отражают все технические характеристики объекта недвижимости и другие параметры.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену. Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои

Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

ВАЖНО!

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?

214-ФЗ — это федеральный закон, который регулирует долевое строительство в России. В нем есть требования к застройщикам, например, не быть банкротом или получить разрешение на строительство. У застройщиков, которые соответствуют требованиям закона, есть заключение об этом.

Хороший ответ	Плохой
Конечно, вот ссылка на документ.	Документ сейчас не можем показать, вчера отвезли в администрацию города, чтобы согласовать строительство школы во дворе.

В Москве такие заключения выдает Москомстройинвест, они выглядят так: 

Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ с сайта Самолета

В заключении должны быть сведения:

• о застройщике — его название, ИНН, ОГРН;
• о проекте — название, адрес;
• о разрешении на строительство с номером, датой и названием органа, который его выдал;
• о способе размещения денег: на счетах эскроу или нет.

Заключение может быть на бумаге или в электронной форме. На бумажном должна быть подпись, печать и не должно быть исправлений, помарок или зачеркнутых слов. А электронное заключение подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Она выглядит как пометка в тексте, примерно так:

Период действия подписи должен приходиться на дату выдачи заключения соответствия