Как оценить дом с земельным участком?

Как заказать оценку квартиры

При оформлении ипотеки заемщик должен самостоятельно заказывать и оплачивать услуги дипломированного оценщика. Кредитор допускает вероятность сотрудничества с посторонними компаниями, но для этого должны быть соблюдены все нормы и правильно составлен отчет.

Как самому найти оценочную компанию

К решению этого вопроса нужно подходить ответственно, так как от правильности выбора зависит экономия личного времени и средств. Для избежания распространенных ошибок следует придерживаться основных рекомендаций по поводу поиска оценочной компании:

Остается только сделать окончательный выбор, а для этого нужно опираться на наличие необходимых документов и отзывов.

Что необходимо знать перед подачей заявки

Перед заказом оценки объекта недвижимости для ипотеки в неаккредитованной компании заемщику нужно сопоставить положительные и негативные стороны такого риска. Даже если на законодательном уровне разрешено обращаться за помощью в такие организации, но руководство Сбербанка относится к ним настороженно. На перепроверку данных в представленном отчете об оценке недвижимого объекта для оформления ипотеки уйдет много времени, а если в документах будут присутствовать ошибки и неточности, тогда отчет будет отклонен.

Выбираем оценщика из реестра Сбербанка

В Сбербанке ежегодно обновляется полный перечень доступных оценщиков, которые отличаются надежностью и соответствуют всем законодательным нормам. При выборе подходящей организации следует руководствоваться реальными отзывами граждан на различных интернет-порталах и форумах.

Перечень документов, которые требуют аккредитованные оценщики Сбербанка

Если гражданин решил заказать оценку жилого объекта для оформления ипотеки, тогда ему нужно заранее подготовить определенный перечень документов. Для процедуры понадобятся следующие бумаги:

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Понадобиться свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП. Если речь касается оформления новостройки в ипотеку, тогда понадобиться договор долевого участия и акт приемки. В единичных случаях нужна копия договора купли-продажи, по которому объект перешел нынешнему собственнику.
• Технический паспорт либо поэтажный план из БТИ.
• Кадастровый паспорт.
• Копия паспорта кредитополучателя.
• Если дом построен до 1960 года, тогда понадобиться официальная справка о перекрытиях.
• Если проводилась перепланировка, тогда нужно прикрепить соответствующее разрешение.
• Документ с указанием того, что по оплате жилищно-коммунальных услуг нет задолженностей.
• Справка о том, что дом не подлежит реконструкции и сносу. Эта бумага нужна не всегда, а только в тех случаях, когда строение возведено до 1970 года.
• Официальная справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире граждан.

Сколько действует оценка квартиры

Если заемщик разобрался в том, как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, тогда он должен учесть срок действия составленного отчета. Финансовые компании устанавливают четкие сроки, в течение которых отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости будет оставаться актуальным. Оценивать жилье следует за несколько дней до обращения в банк, чтобы не нарушить отведенные сроки.

Процедура по установлению рыночной стоимости квартиры для получения ипотеки осуществляется на платной основе. Оплачивает услугу заказчик, который по совместительству является кредитополучателем. Стоимость оценки объекта для оформления ипотеки в Сбербанке не имеет фиксированных показателей, так как итоговая цифра зависит от нескольких факторов:

• Расположение апартаментов.
• Планировка.
• Стандартность (оценка элитных апартаментов обойдется дороже).

Средние показатели стоимости услуги в Туле, Иркутске, Воронеже и Тюмени находятся в пределах от 2500 до 3500 рублей. Если недвижимость находится в удаленном от оценочной организации районе, тогда стоимость услуги может возрасти до 6000 рублей.

Сбербанк готов принять отчет по поводу оценки квартиры для ипотеки, который был оформлен не позднее 6 месяцев до даты обращения за ипотечным кредитом. Аналогичные требования действуют и в других банках, небольшие отличия могут касаться только сроков. Всю информацию нужно заранее уточнять при обращении в отделение банка либо по телефону горячей линии.

Варианты оценки

Оценить стоимость жилплощади, выставленной на продажу. можно самостоятельно или с привлечением профильных специалистов. В первом случае полученный результат не имеет юридической силы, потому что доморощенный оценщик является заинтересованным лицом. Но это поможет определить приблизительную стоимость квартиры.

Воспользовавшись услугами профессионалов, собственник получает на руки заверенный печатью акт оценки, который принимают в любой организации, включая коммерческие. В любом случае оценка рыночной стоимости происходит тремя способами:

Сравнительный способ оценки

В основе этой методики лежит аналогия. Оценщик ищет объекты недвижимости со схожими параметрами и выявляет среднее значение цены. Способ эффективен лишь в отдельно взятом регионе. Согласитесь, что сравнивать стоимость трёхкомнатной квартиры в Москве, с аналогичным жильём в Воронеже, это даже не смешно.

Кроме того, при оценке жилья для продажи сравнительным методом, необходимо учитывать все параметры. Например, двухкомнатная квартира с кухней в 6 метров, стоит дешевле аналогичного жилья с кухонным помещением в 9 «квадратов». Сравнительный метод применяется в основном риелторами и считается самым неэффективным. Кроме того, если на рынке недвижимости отсутствуют схожие объекты, то сравнивать просто не с чем.

Затратный способ оценки

В основе этого метода лежат затраты на возведение объекта. Сюда входит стоимость земли, строительных материалов, расходы на зарплату и другие ключевые факторы. Такой способ самый актуальный, но при этом довольно сложный, поэтому используется редко.

Доходный способ оценки

Этот способ используется для оценки коммерческих объектов недвижимости. Для определения стоимости квартир, выставленных на продажу, он не подходит по специфике проведения. В основе доходного способа оценки лежит подсчёт будущих доходов, которые принесёт недвижимость.

Инвентаризационный способ оценки

Использовать такой способ рекомендуется для определения налога на имущество. Полученные цифры сильно разнятся с реальной рыночной стоимостью. Здесь также берутся за основу материалы и расходы, затраченные на строительство. При этом действуют два коэффициента: рост инфляции и степень износа здания.

Отдельно стоит упомянуть о том, как оценить долю в квартире. Если недвижимость для продажи находится в долевой собственности, определение стоимости происходит с учётом следующих факторов:

• размер доли. Если принадлежащая собственнику часть квартиры составляет отдельную комнату, например, 1/3 в трёхкомнатной квартире;
• количество собственников жилья;
• наличие несовершеннолетних детей.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

1. цена объекта недвижимости;
2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Рекомендуемая статья: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Что такое оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости представляет собой процесс определения стоимости объекта. Процедура включает в себя определение стоимости права собственности (права аренды, пользования) в отношении разных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости как вынесение суждения о размере стоимости недвижимого имущества структурно связана со знанием рынка, сфокусированном на конкретном объекте, и является одним из его логических продолжений.

Для решения дилеммы, какую цену назначить, чтоб не продешевить, как оценить вклад в коммерческое предприятие, на какую сумму кредита рассчитывать, — все это разновидности одного и того же вопроса: сколько стоит недвижимость? Ответ на него вы получите, проведя оценку недвижимости. Чем точнее она будет, тем рациональнее используются средства покупателя.

Для чего проводится оценка недвижимости?

Операции с недвижимостью, требующие проведение оценки:

• отчуждение (продажа, мена);
• внесение имущества в уставной капитал общества;
• передача недвижимости в залог;
• сдача в аренду;
• получение ипотеки;
• вступление в права наследства.

Наиболее рискованным предприятием является ипотечное кредитование. Банку нужны гарантии для минимизации всех рисков. И солидная финансовая организация предпримет все усилия, чтобы свести к минимуму риски и для себя, и для заемщика.

Законодательное основание

В статьях закона оговорены все нюансы такой деятельности в РФ, определен круг лиц, проводящих оценку, установлены требования и правила к оценке помещений, описаны случаи, предусматривающие установку оценочной стоимости.

Кто проводит оценку объектов недвижимости

Проводить денежную оценку недвижимости могут юридические лица или организации, имеющие лицензию на выполнение оценочных работ.

Что такое экспертная оценка?

Это документ, в котором содержатся сведения относительно объекта оценки — права собственников, цели, дата проведения, примененные методики, пояснения.

Основные случаи, при которых оценка дома необходима

1. Оформление наследственных прав

Дома для наследства оценивают для вычисления нотариальной пошлины, определения суммы земельного налога и государственной пошлины а также для разрешения имущественных споров между наследниками. Для этого понадобятся документы о праве собственности, из БТИ, паспорт заказчика и наложенные на него обременения.

В случае перехода в наследство ещё и земельного участка, прилегающего к дому, необходима ещё и оценка земли. В этом случае из документов понадобятся карта участка, документы о статусе земли, геодезия и документы о коммуникациях.

1. Заключение договора купли-продажи

Оценка дома в этом случае в основном происходит во время предварительных переговоров. Тогда стороны могут вместе выбрать оценщика.

Нередки случаи, когда дом оценивается перед продажей для третьих лиц. Такими лицами могут быть налоговая служба, акционеры предприятия, вышестоящие организации. Для налоговой проведенная оценка является доказательством полноты и правильности начисления налогов.

Покупатель и продавец совместно находят оценщика. Стоимость оплаты оценщику сразу же оговаривается и записывается в договоре. От результатов оценки никак не зависит, сколько стоит оценка дома.

1. Оценка по предоставлению органов опеки

Такую оценку проводят, когда хозяином дома или его части является недееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок. В этом случае с домом нельзя совершать никаких операций без разрешения опекунского совета. Это необходимо, чтобы права недееспособного или несовершеннолетнего лица не ущемлялись.

Оценка дома для органов опеки проводится при продаже, сдаче в аренду, разделе дома, оформлении дома в качестве залога, выделении доли в доме, а также других операций. Для оценки необходимо подготовить документы на собственность, паспорт заказчика и технический паспорт. Результатом оценки является заключение, которое подтверждает рыночную стоимость.

СПРАВКА! В случае продажи дома без разрешения органов опеки, суд скорее всего признает сделку недействительной, а лицо, которое предоставило лживые данные, привлекут к уголовной ответственности.

1. Страхование жилья

По законам РФ, договор страхования будет считаться недействительным, если стоимость дома выше рыночной. Тогда при наступлении страхового случая сумму возместят частично.

Выход из этой ситуации в том, чтобы страховать дом без участка, а стоимость страховки определять с помощью оценщика. Тогда различных трактовок быть не должно.

1. Внесение дома в уставной капитал общества

Это способствует детализации прав участников на принятие решений. Кроме того, при правильной оценке взноса, затраты на амортизацию и налог на имущество исчисляются правильно. Именно по этой причине стоимость дома необходимо оценить верно, при внесении его в уставной капитал.

1. Раздел дома

Дома делят при разводе или других спорах. В итоге нужно, чтобы одна из сторон отказалась от своих прав на часть дом, а вторая выплатила ей компенсацию. Для определения суммы компенсации, необходимо оценить дом. Оценщик произведет оценку дома с земельным участком. Ну и зная эту сумму, можно прийти к соглашению сторон.

Дома делят при ликвидации предприятия, при продаже доли, разводе, при выделении доли, при выходе из долевых собственников.

1. Получение кредита

Сумма кредита в основном имеет размер 80% от цены недвижимости, находящейся в залоге. Из-за этого оценка дома является обязательным условием, если его используют как залог для ипотеки. При этом оценка дома для ипотеки должна проводиться профессиональной компанией-оценщиком. Причем эта компания должна быть аттестована банком.

СПРАВКА! Банк не должен навязывать какого-то определенного исполнителя, он только предлагает рассмотреть список аттестованных оценщиков, из которых вы можете выбрать.

Методы определения стоимости квартиры

Методы, используемые оценщиком, определяют, как проводится оценка квартиры для ипотеки. После сбора информации эксперт переходит к ее анализу.

С учетом целей исследования выбираются методы:

1. Доходный — определяет сумму дохода при отчуждении квартиры.
2. Затратный — устанавливает сумму, которой будет достаточно для постройки аналогичного объекта.
3. Сравнительный — устанавливает стоимость квартиры путем сравнения ее с аналогичными объектами, продающимися на рынке.

Самая объективная цена получается при синтезе результатов, полученных указанными методами. И она нередко отличается от озвученной продавцом.

Если оценочная стоимость квартиры ниже заявленной продавцом, разницу между кредитными деньгами и ценой по договору купли-продажи можно погасить дополнительным кредитом, взятым на иные цели.

Еще один вариант: перепроверить работу оценщика с помощью повторной процедуры, ведь он мог ошибиться. Следует обратить внимание и на то, что завышение цены бывает вызвано оплошностью. Кроме этого, некоторые заемщики придумывают, как завысить оценку квартиры для ипотеки

Это вызвано отсутствием первоначального взноса и желанием замаскировать факт договоренности с оценщиком и продавцом

Кроме этого, некоторые заемщики придумывают, как завысить оценку квартиры для ипотеки. Это вызвано отсутствием первоначального взноса и желанием замаскировать факт договоренности с оценщиком и продавцом.

Однако нужно подумать, что дальше последует за этим действием. Если кредит не будет возвращен, а обман раскроется, его организатор окажется не в новой квартире, а в местах лишения свободы, осужденный за мошенничество.

Влияние ремонта

Оценить правильно свою квартиру до продажи, значит рассмотреть вопрос с ремонтом отдельным пунктом. Не всем известно, что увеличивать стоимость недвижимости на основании того, сколько средств и сил было вложено в её ремонт, неправильно. На рынке недвижимости, с массой всевозможных предложений, главным фактором для потенциального покупателя выступает цена, поэтому нецелесообразно перед продажей квартиры делать в ней дорогостоящий ремонт. Более того, у каждого человека имеются свои личные предпочтения, поэтому после приобретения жилья оно едва ли не в ста процентах переделывается на свой вкус.

Гораздо разумнее будет сделать в помещении простой косметический ремонт, который способен прибавить к стоимости жилья 10-15%. Объект должен производить впечатление пригодного для постоянного проживания, технически исправного. Трещины возле окон и дверей, отваливающаяся штукатурка снижает цену, но и идеально ровные стены, сделанные с использованием дорогостоящих материалов, огромной надбавки не дают.

Что делать с полученными результатами?

Полученные результаты выдаются в форме выписки из заключения эксперта

Предварительно, имея на руках установленную стоимость, можно попытаться пойти с ответчиком на мировую.

В случае отказа, нужно обратиться в районный суд по месту расположения квартиры и подать имущественный иск.

Если стоит вопрос об аресте имущества должника или оплате за счёт его сбыта долговых обязательств, алгоритм будет тот же. Кредитор или уполномоченный судебный пристав обращают взыскание на имущество должника через исковое производство

В этом случае важно, чтобы стоимость имущества покрыла долговые обязательства, что и требуется доказать суду

Некоторые споры, например, в случае установления стоимости компенсации при изъятии имущества, могут быть решены без суда, путём простой подачи заключения оценщика в уполномоченный отдел администрации населённого пункта.

Если заинтересованное лицо решает вопрос о снижении кадастровой стоимости, то полученный документ следует отнести в территориальное отделение Росреестра и приложить к заявлению, поданному на имя начальника отделения.

Если вопрос не решится, то его можно передать на рассмотрение в суд.

Когда оценка проводилась по определению суда или ходатайству одной из сторон во время судебной процедуры, документ передаётся непосредственно судье, на рассмотрении у которого находится данное дело.

Информация об оценке долей в квартире

Для определения стоимости квартиры достаточно сравнения с объектами, чьи характеристики похожи. Параметры вроде района, места нахождения и инфраструктуры могут влиять на цену.

Другая ситуация складывается, когда требуется оценка доли. Здесь учитывается множество факторов: размер, продажа без просмотра квартиры, продажа долей в квартире класса люкс, наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников, общее количество жильцов, количества комнат, общая площадь квартиры и так далее.

Хорошо, если есть возможность сначала определить долю и её стоимость самостоятельно, а потом обратиться за консультацией к профессионалам рынка.

Когда может понадобиться проведение кадастровой оценки недвижимости — обзор основных ситуаций

Несмотря на то, что массовая кадастровая оценка объектов недвижимости пока не проводится, могут возникнуть ситуации, когда обновление стоимости в ЕГРН будет просто необходимо.

Рассмотрим такие ситуации подробно.

Ситуация 1. Купля-продажа объекта недвижимости

Часто при установлении цены на реализуемую квартиру трудно найти подобные объекты в непосредственной близости, чтобы сопоставить показатели. В таких случаях удобным инструментом служит кадастровая стоимость, если расчет ее производили не слишком давно в ходе плановой оценки.

В противном случае возникает необходимость заказать внеплановую кадастровую оценку квартиры, о сути которой на нашем сайте есть специальная статья. Полученный результат используется при выставлении цены в объявлении на продажу.

Ситуация 2. Оформление наследства или дарения

При оформлении сделок, в которых отсутствует движение финансовых средств, формально требуется указывать цену объекта. К таким сделкам относятся: оформление наследства, дарение и даже в некоторой степени обмен.

Для этого лучше всего подходит кадастровая оценка недвижимости. Если последняя оценка проводилась уже давно, то есть смысл инициировать новую.

Ситуация 3. Передача недвижимости в аренду

Нередко кадастровая оценка недвижимости предусмотрена правилами предоставления муниципального жилья в аренду отдельным категориям граждан. Объясню это на примере.

Ситуация 4. Оформление кредита или ипотеки под залог

Если вы обратитесь в банк для получения кредита под залог недвижимости, в отделе кредитования вас попросят сделать новую кадастровую оценку объекта. Это нужно, если имеющиеся данные в ЕГРН не удовлетворяют вашим потребностям по сумме.

Новая методика кадастровой оценки недвижимости максимально приближает стоимость к рыночной, что увеличивает одобряемую банками сумму кредитов.

Ситуация 5. Оформление субсидий для начисления налога на имущество

При начислении налога на недвижимое имущество граждан государством предусмотрен ряд льгот. Чтобы их правильно, посчитать надо знать не только площадь, но и кадастровую стоимость. Очевидно, что от ее размера зависит и сумма субсидии, на которую можно рассчитывать.

Если кадастровая стоимость жилья менее 1 млн рублей, то при начислении налога предоставляется вычет на такое имущество. Поэтому есть смысл провести повторную кадастровую оценку имущества, стоимостью немного больше этой суммы, если считаете, что в результате она снизится.

Во всех перечисленных выше ситуациях в итоге вам понадобится выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость объекта. Для удобства запрашивайте её в режиме онлайн на сайте ЕГРП 365. Там есть специальная форма поиска, в которую нужно внести адрес или кадастровый номер. После подтверждения найденного объекта на странице появится вся информация о нем, включая стоимость.

Какие нужны документы?

В определённых случаях, если квартира принадлежит истцу, эксперт может осмотреть её и принять решение по определению её стоимости, исходя из фактического состояния объекта.

Установленная цена будет актуальной на день проведения оценки. Если спор возник раньше, то стоимость жилья должна соответствовать нормам ретро-оценки, с поправкой на стоимость, которая могла соответствовать времени возникновения спора.

В этом случае специалисту потребуются бумаги:

• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт из БТИ;
• справка о кадастровой стоимости жилья в нужный период.

Иногда истец не имеет доступа в квартиру ответчика, в том числе – если помещение арестовано. В этом случае для проведения процедуры ценообразования, независимый эксперт может осмотреть здание снаружи, а затем затребовать от истца или ответчика пакет документации на квартиру. Если документацией истец не располагает, он может запросить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
• технический паспорт из БТИ.

На этом основании рассчитать стоимость жилого помещения можно, используя мониторинг рынка недвижимости и установленные на нём цены на жильё.

Что такое оценка рыночной стоимости недвижимости?

Мы часто сталкиваемся с необходимостью что-то купить или продать. Но задумывались ли вы когда-нибудь, из чего формируется цена товара в условиях свободного рынка? Почему стоимость похожих по характеристикам товаров в одних случаях отличается, а в других — практически одинакова?

Если эти вопросы рассматривать в контексте сделок с недвижимостью, то можно увидеть некоторые закономерности. Во-первых, цена зависит от физических характеристик объекта и прилегающей территории. Во-вторых, она постоянно изменяется в зависимости от спроса. В-третьих, быстрее продаются те объекты, цена которых была ближе всего к средним значениям.

Отсюда сформировались методы оценки рыночной стоимости (подробнее о них можно прочитать в тематической статье на нашем сайте).

Всего принято выделять 3 метода:

1. Сравнительный метод. В ходе него проводится анализ всех продаж подобных объектов в конкретном месте за определенное время. Сопоставляя исследуемый объект с другими, оценщик делает соответствующий вывод
2. Затратный метод. Он учитывает объем капиталовложений, требуемых для создания аналогичного объекта. При этом учитывается износ. Основой метода служит тот факт, что готовая недвижимость вряд ли будет дороже, чем затраты на возведение такого же объекта.
3. Метод капитализации доходов. Он основан на оценке предполагаемой прибыли от использования объекта в коммерческих целях (сдача в наем, аренда). Этот метод применим только для оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Отсюда делаем вывод, что оценка рыночной стоимости недвижимости – это не что иное, как определение наиболее оптимальной цены объекта, по которой его можно продать в разумные сроки на взаимовыгодных для обеих сторон сделки условиях.

Сравнительный подход

По-другому такой способ называется рыночным. Считается наиболее простым математическим методом оценки стоимости имущества. Для определения стоимости конкретного объекта оценивается цена аналогичных активов, чья цена хорошо известна и правильно рассчитана.

При выборе объектов, которые будут сравниваться, важно учитывать определенные стандарты. По ним идентичными считаются предметы, которые обладают одинаковыми экономическими, материальными или техническими параметрами

Во время расчетов могут использоваться разные методы:

• сделки;
• накопления активов;
• чистых активов;
• отраслевых коэффициентов;
• имущественный;
• стоимости замещения.

Обычно оценщики, обладающие значительным опытом, применяют сразу несколько методов, что позволяет получить им наиболее достоверный и оптимальный результат работы

При использовании этого метода оценки видов имущества важно получить как можно больше актуальной информации о состоянии компаний, обладающих теми или иными активами

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Оценка стоимости за деньги

Оценка стоимости недвижимости нужна в обязательном порядке при некоторых юридических действиях с ней – например, при оформлении ипотечного кредита банку нужна оценка, чтобы понять стоимость залога, иногда оценить жилье нужно для нотариальных действий или по запросу суда.

Соответственно, в России сформировался рынок оценщиков – они предоставляют полный отчет о стоимости, оформленный по всем правилам. Обычно используется несколько способов оценки, от которых потом рассчитывается средняя цифра:

• сравнительный – объект сравнивается с теми, которые продаются по соседству или в том же городе, а цена потом корректируется (тоже по всем правилам);
• доходный – учитывается, какой доход может принести объект, и эта сумма капитализируется на 15-20 лет (для квартир применяется редко);
• затратный – учитывается, какую сумму нужно потратить, чтобы воспроизвести такой же объект недвижимости, а от полученной цифры отнимается накопленный износ (для квартиры его применить тоже сложно).

Но для того, кто просто хочет продать квартиру, такой отчет попросту не нужен – по всей форме его требуют банки, нотариусы, суды и органы опеки, а для владельца квартиры нужно просто знать, за сколько можно ее продать.

Стоимость такой оценки начинается от 2000 рублей в регионах и от 4000 рублей в Москве, если нужно срочно – цена будет выше.

Заказывать отчет оценщика вовсе необязательно – при желании можно найти и другой вариант, например:

• обратиться к риелтору. Скорее всего, он согласится оценить квартиру бесплатно, если ему доверят ее продать (и оценка войдет в плату за услуги посредника);
• обратиться к специалисту-оценщику с просьбой оценить квартиру, но не готовить полный отчет – так точно будет дешевле (хотя у клиента не останется документального подтверждения).

Стоит ли заказывать платный отчет – решать каждому, в этом есть смысл при срочной продаже. При продаже квартиры без жестких сроков можно оценить реакцию потенциальных покупателей на квартиру и цену, и только потом принять решение – оставить цену прежней, поднять ее или опустить.

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

• скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
• покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
• включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Причины и виновники залива

Жилищный кодекс закрепляет за собственниками обязанность по содержанию квартир в надлежащем виде. Из этого правила следует, что в случае прорыва трубы владелец должен устранить ущерб, вызванный заливом. В целях профилактики подобных нарушений собственники обязаны допускать сотрудников ДЕЗа или УК для проверки состояния труб водоснабжения.

Не исключены случаи, когда виновниками залива становятся коммунальные службы. Подобное происходит, если потоп случился из-за протечки кровли либо прорыва канализационных труб.

Вне зависимости от того, кто определен виновником потопа, восстановление квартиры (закупка материалов, поврежденных вещей и другого) проводится по рыночным ценам.

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

• дефекты несущих конструкций;
• скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
• неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
• прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.