Кадастровая оценка

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как рассчитывается кадастровая стоимость 1 сотки

После проведения массового оценивания земель оценщик получает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Это примерная кадастровая стоимость, являющаяся единой котировкой для объектов внутри конкретной группы. Напомним, оцениваемые территории делятся на зоны, после чего каждой из них присваивается собственный параметр УПКС. В качестве единицы изменения удельного показателя обычно принимается 1 кв. м земельного участка.

В соответствии с п. 5.3 Методических указаний, утв. Приказом Минэка № 358 от 07.06.16, УПКС определяется в разрезе видов использования земли, а сами значения удельной стоимости группируются по ценовым зонам.

Разница стоимости в пределах одной зоны не должна превышать 10%. Расчет конечной КС, вносимой в ЕГРН, в отношении надела осуществляется по параметрам УПКС, установленным для конкретной зоны.

Рассмотрим на примере, как определяется кадастровая цена 1 сотки земли в 2021 году. Например, в Багаевском районе Ростовской области для земель водного фонда установлен удельный показатель в размере 15,58 рублей/кв. м. Следовательно, кадастровая стоимость участка площадью 25 соток составит: 15,58 х 100 х 25 = 38950 рублей.

Расчеты, произведенные оценщиком, утверждаются постановлением местных органов власти. При этом не имеет значения, для чего нужна КС – она всегда высчитывается для всех земельных участков, вошедших в оцениваемую группу.

Оспаривание

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

Кто проводит оценку

Как гласит ст. 6 ФЗ № 237, проведение оценочных мероприятий возложено на бюджетную организацию, созданную для этих целей в конкретном регионе властями субъекта федерации. Но в течение переходного периода, пока такие организации еще не созданы, проводить оценку могут и лицензированные частные оценщики.

Независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится на основании договора, заключенного между частным оценщиком / организацией оценщиков и органом власти, принимающим решение о ее проведении.

Частные лица, включая владельцев земли, не принимают участия в выборе оценщика, это делает инициатор оценивания на конкурсной основе.

Если землевладелец хочет оспорить результаты такой кадастровой оценки, он может:

1. Самостоятельно найти того, кто рассчитывает КС.
2. Заключить с ним договор об оценке и определении рыночной стоимости земли.
3. Получить отчет об оценке с обоснованием рыночной стоимости участка.
4. Если ранее определенная КС оказалась выше рыночной или есть иные объективные причины – оспорить результаты оценки.
5. Представить доказательства необъективности кадастровой оценки и эскпертное мнение оценщика по поводу того, откуда берется рыночная стоимость, приравниваемая к кадастровой.

Такого отчета должно быть достаточно для утверждения уточненной стоимости участка. Впоследствии это будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Услуги и цены на них:

№	Объекты	Услуги	Цены (тыс. руб)
1	Жилая недвижимость	Оценка квартиры, комнаты в ней или доли, отдельного дома или с земельным участком	от 3 до 7
2	Коммерческая недвижимость	Оценка здания, помещения, арендной ставки	от 5 до 7
3	Земельные участки	Оценка земель промышленного или сельскохозяйственного назначения, под ИЖС, дачных участков	от 7 до 10

Бесплатную консультацию заказывайте прямо на сайте через форму обратной связи.

2) Кадастровый центр

Специалисты компании выполняют весь комплекс работ, связанных с недвижимостью, включая рыночную и кадастровую оценку. Они занимаются межеванием и составлением всевозможных планов, сопровождают регистрацию объектов в Росреестре. При необходимости юристы компании помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде.

Услуги здесь качественные, а стоимость — умеренная. Поэтому при необходимости решения целого набора вопросов по недвижимости рекомендую обращаться именно в Кадастровый центр. Первоначальная консультация у них тоже бесплатная.

3) Аркадия

Оценщики компании к предоставлению услуги подходят дифференцировано. Если вы обладаете типовым объектом, то применяется массовый метод проведения кадастровой оценки такой недвижимости. Это стоит дешево, так как не требует индивидуальных расчетов, а стоимость определяется на основе достаточно большой выборки подобных объектов.

Пользоваться таким методом специалисты этой фирмы рекомендуют с осторожностью, так как он не учитывает индивидуальные особенности жилья. Владельцы домов и нетиповых квартир заказывают здесь индивидуальные расчеты, которые дороже, но зато лучше подходят для решения поставленных задач

В отдельных случаях используется методика определения рыночной стоимости.

Как провести независимую кадастровую оценку квартиры — 7 простых шагов

С 1 января 2017 года по 1 января 2020 года установлен переходный период, на протяжении которого заказать кадастровую оценку квартиры можно как в Росреестре, так и в любой коммерческой оценочной компании. В процессе этого перехода создаются государственные бюджетные учреждения, призванные осуществлять такую деятельность.

Пока разрешено пользоваться услугами независимых оценщиков и частных оценочных компаний, предлагаю ознакомиться с алгоритмом их найма.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Опрашиваем своих родственников, друзей, знакомых и соседей. Возможно они уже пользовались услугами оценщиков и порекомендуют надежного и недорогого. Если ничего не нашли, заходите в интернет и ищите в своем городе самые известные и надежные компании.

Когда выберете несколько штук, посмотрите на форумах отзывы о них. Сравните, сколько стоят услуги по оценке кадастровой стоимости квартиры

Важное значение придавайте и расстоянию от офиса компании до вашего объекта. Не исключено, что выезд оценщика будете оплачивать отдельно

Если вам нужна оценка кадастровой стоимости типовой квартиры, то не ищите престижную компанию с заоблачными ценами. Даже супер-оценщики не превратят обычное жилье в элитное. Расчеты будут точно такими же, как и у простых оценщиков, но заплатите за них на порядок больше.

Шаг 2. Получаем консультацию экспертов

Остановившись на одной из компаний, не спешите бежать туда со всеми бумагами. Вначале позвоните и проконсультируйтесь. Обычно это бесплатно. В некоторых случаях оценщик сразу скажет, стоит ли проводить внеплановую кадастровую оценку вашей недвижимости. Цена процедуры хоть и невысока, но зачем выбрасывать деньги на ветер?

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

Для расчетов специалисту понадобится техническая документация на вашу квартиру. В ней указаны все размеры помещений, а также материалы, из которых изготовлены конструктивные элементы дома. С вас обязательно затребуют и правоустанавливающие документы, а еще паспорт.

Отмечу, что на объекты, приобретенные после 2016 года свидетельство о праве собственности Росреестр не выдает. Вместо него собственнику предоставляют выписку из ЕГРН со всей необходимой информацией. Если вдруг у вас ее нет, ничего страшного. Закажите этот документ в Росреестре — его выдают как в бумажном, так и в электронном виде.

Кроме того, получить эту выписку, а также справку о кадастровой стоимости легко на сайте ЕГРП 365. Там есть онлайн форма запроса кадастровой стоимости квартиры по адресу или по кадастровому номеру. Достаточно эти данные внести в специальную форму, и вы получите нужные сведения бесплатно.

Однако такие документы признают официальными даже в суде, если будете обжаловать завышенную кадастровую стоимость квартиры. О сути понятия читайте в нашей статье.

Шаг 4. Заключаем договор

После того, как все документы будут собраны и предоставлены оценщику, он предложит заключить с ним договор.

Внимательно прочитайте документ и обратите внимание, чтобы там присутствовал пункт об ответственности. Ведь в ходе расчетов нередко возникают ошибки, приводящие к искажению итоговой суммы

В таких случаях должна быть возможность бесплатной корректировки.

Шаг 5. Оплачиваем услуги

После проверки и подписания договора нужно оплатить услуги специалиста. Многие компании не берут денег за выезд оценщика на объект

Обратите внимание, чтобы этот нюанс был отражен в договоре

Если требуется, то вместе с платой за работу внесите деньги и за выезд. Обязательно получите квитанцию об оплате услуг. Она может понадобиться при возникновении споров.

Шаг 6. Ожидаем проведения оценки

После оплаты договоритесь с оценщиком о времени и дате осмотра квартиры, если это требуется. В назначенное время будьте дома и обеспечьте специалисту доступ. После осмотра остается только ждать.

Большинство коммерческих компаний проводят все работы за 1-3 дня, но иногда приходится ждать немного дольше из-за большого количества заказов. Если требуется — оплатите срочность.

Шаг 7. Получаем отчет

В назначенное время получаем отчет о проделанной работе. В нем содержатся сведения о квартире, ее владельце, описана методика расчета со ссылками на регламентирующее законодательство.

Итог отчета — это кадастровая стоимость вашей квартиры. Но как сделать, чтобы результат кадастровой оценки квартиры попал в ЕГРН? Для этого нужно отнести отчет в Росреестр или МФЦ, где написать соответствующее заявление.

Если на каком то этапе вы чего-то не понимаете, то я рекомендую обратиться за помощью на портал Правовед. На нем юристы со всей России дают недорогие юридические консультации.

Как удаленно получить результаты кадастровой оценки квартиры — 3 полезных совета

Как узнать результаты кадастровой оценки квартиры через интернет, я уже упоминал в предыдущих разделах.

Однако считаю, что эта тема требует более подробного раскрытия. Вот что советуют на этот счет юристы.

Совет 1. Заказывайте электронный документ

Существует множество сайтов посредников, которые предлагают удобный сервис по получению онлайн выписок из ЕГРН. В них обязательно содержится и кадастровая стоимость. Все они обладают одинаковым функционалом, поэтому останавливаться на каком то конкретном не стоит.

Отмечу только, что для пользования такой услугой понадобится ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.

Совет 2. Пользуйтесь порталом Росреестра

На портале Росреестра тоже есть такой сервис. По большому счету, все посредники работают через него, так как доступ к ЕГРН предоставляет именно это ведомство. На сайте есть форма поиска по адресу, есть доступ к публичной кадастровой карте, чтобы иметь не только сведения об объекте, но и видеть его местонахождение на местности.

Совет 3. Поручайте получение справки компаниям-посредникам

Если вам нужны справки или выписки с печатями Росреестра, есть смысл заказать их онлайн все через те же компании-посредники. Вам не придется никуда ходить. Достаточно сделать онлайн заявку требуемого документа и вам доставят его с курьером через несколько дней.

В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Методы оценки

Законодатель позволяет проводить кадастровую оценку земель двумя способами: с применением массового и индивидуального методов получения оценок стоимостных характеристик.

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.10, определяет метод массовой оценки как основной инструмент расчета кадастровой стоимости, что означает групповое оценивание – без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. Для этого лицо, производящее оценку:

• проводит анализ рынка земли в конкретном регионе / населенном пункте / районе;
• определяет основные ценообразующие факторы и на основании схожих характеристик группирует объекты оценки;
• выбирает подход оценивания;
• определяет структуру оценки и связь ценообразующих факторов и кадастровой стоимости;
• подставляет значения ценообразующих факторов в разработанную модель;
• определяет итоговую стоимость, составляет отчет.

То, из чего складывается результат массовой оценки, включает в себя лишь основные ценообразующие факторы, например, местоположение, среднюю цену в районе, площадь надела, целевое назначение и так далее.

Принимая во внимание групповой характер оценивания и отсутствие необходимости учета обременений и наличия застроек, полученный результат представляется неточным и часто не соответствует реальной стоимости объекта на рынке. Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость

Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов

Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

Таким образом, индивидуальную оценку следует считать более гибкой, способной учесть такие факторы, как:

• сезонность;
• конкурентоспособность;
• спрос на рынке;
• наличие (или отсутствие) инфраструктуры и так далее.

Учитывая высокую точность индивидуальной оценки, в случае установления рыночной цены ее можно принимать как кадастровую (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Вопрос проведения индивидуальной оценки – личное дело землевладельца, по тем или иным причинам заинтересованного в оспаривании результатов массовой оценки. На практике это позволяет уменьшить размер земельного налога и других сборов, в случае, если в результате массовой кадастровой оценки была завышена реальная стоимость земли и, как следствие, налогооблагаемая база.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

• «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ
• «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ
• «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
• «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

• Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
• Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»
• Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 12.05.2017) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
• Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»
• Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

• Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
• Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

• «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
• «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
• «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
• «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

Что такое кадастровая оценка квартиры и для чего она проводится

После распада Советского Союза многие нормы и правила, разработанные в ту эпоху, применялись до настоящего времени. Например, инвентаризационная стоимость недвижимости, не учитывающая рыночные правила ценообразования. От нее рассчитывали имущественные налоги. В результате поступления от них в казну были скудными по причине низкой базы.

Изменение фискальной политики в России потребовало введения принципиально нового понятия кадастровой стоимости. Кадастровую оценку квартиры проводят по специальной методике, позволяющей максимально приблизиться в результате к рыночной стоимости. Но при этом в расчет не берут индивидуальные особенности жилья и текущую конъюнктуру рынка.

Стоит учесть, что эта процедура по закону обязательно не реже, чем 1 раз в 5 лет и не чаще, чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). В некоторых ситуациях собственник имеет право провести внеплановую оценку кадастровой стоимости недвижимости.

Для чего нужна внеплановая оценка:

• для снижения налоговой базы;
• для получения кредита;
• для действий, связанных с отчуждением или арендой квартиры.

Определенную в результате оценочных действий кадастровую стоимость вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Администрированием этой базы занимается Росреестр. Каждый желающий вправе получить сведения из этого реестра не только о своей собственности, но и о любом другом объекте, зарегистрированном на территории России.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

На таком подходе основываются методы:

1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

• с учетом рисков вложения капиталов;
• с умением прогнозировать движение денежных потоков;
• анализировать информацию данного сегмента рынка;
• предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Критерии, определяющие стоимость земли

На практике то, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка, не имеет ничего общего с экологией. Обычно в целях выявления итоговой величины используются качественные и количественные показатели:

• назначение земли, по которому она используется (ст. 7 ЗК РФ);
• вид деятельности для участка (ст. 37 ГрК РФ);
• размещение надела в границах конкретного региона;
• площадь участка.

Наличие обременений не влияет на то, как формируется кадастровая цена.

Особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования (деятельности), определяемый ответственными органами, в территориальной зоне которых находится участок. Именно в разрезе конкретного вида разрешенной деятельности устанавливается удельный показатель КС, применяемый в пределах отдельного кадастрового квартала

Далее мы расскажем, на что влияет удельный показатель КС, а также как и кем он рассчитывается

Именно в разрезе конкретного вида разрешенной деятельности устанавливается удельный показатель КС, применяемый в пределах отдельного кадастрового квартала. Далее мы расскажем, на что влияет удельный показатель КС, а также как и кем он рассчитывается.

Понятие кадастровой стоимости

Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.

В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 , далее – ФЗ № 218).

Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.

Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.

Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.

Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:

• расчета земельного налога;
• уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
• расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
• расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
• вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
• других налогооблагаемых операций с земельными участками.

С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.

Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:

• , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
• Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
• ФСО № 4, утвержденным от 22.10.10 и другими нормативно-правовыми актами.

Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:

• загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
• наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
• климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
• иные природно-антропогенные факторы.

Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
3. Производится кадастровая оценка.
4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
5. Производится экспертиза отчета.
6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

См. «Кадастровая стоимость недвижимости».

Целевое назначение земли и особенности ее оценки

ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.15, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:

• сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
• доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
• затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.

Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:

1. Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
2. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2021 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
3. Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.

Как оспорить кадастровую оценку

Основания для изменения кадастровой стоимости земли определены в ст. 24.18 ФЗ № 135. Как правило, это:

• использование недостоверных сведений при проведении массового оценивания;
• определение рыночной цены в результате индивидуальной оценки.

Пересмотр не происходит автоматически, его инициирует владелец земельного надела, в отношении которого завышена КС. Рыночная цена, как правило, устанавливается в целях занижения КС и, соответственно, налогооблагаемой базы.

Для пересмотра кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки. Комиссия формируется из представителей местных органов власти субъекта федерации, бюджетных организаций, проводящих оценку, а также сотрудников Росреестра.

Заявителю предоставляется возможность доказать необъективность выводов того, кто начисляет КС методом массовой оценки. Обычно для этого достаточно отчета об определении рыночной цены. На его основании комиссия принимает решение, которое является причиной для внесения изменений в ЕГРН.

Заключение

Кадастровая оценка квартиры проводится государством независимо от нашего желания, но оспорить ее результаты — наше право. Теперь вы знаете, как это сделать.

Желаю всего самого наилучшего и предлагаю оценить статью. Пишите комментарии, предложения и дополнения и ставьте лайки в соцсетях!

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Заключение

Кадастровая оценка недвижимости — весьма ответственный процесс. От его правильного проведения зависит не только сумма отчисляемых налогов в бюджет государства, но и те возможности, которые имеет владелец в результате распоряжения объектом.

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.