Проблемы с квартирантами: как выселить жильцов, если они не платят и не хотят съезжать?

​Если договор аренды (найма) был заключен неофициально

Некоторые собственники сдают свои квартиры без договора. Как выселить арендатора?

Тут несколько вариантов:

• добровольное выселение граждан (квартиросъёмщики сами выезжают после переговоров с арендодателем);
• принудительное выселение производится сотрудниками полиции по заявлению собственника квартиры.

Алгоритм принудительного выселения.

1. Участковому уполномоченному полиции сообщают о том, что в квартире собственника живут посторонние люди. Узнать адрес и ФИО своего участкового можно на официальном сайте МВД России.

2. Сотрудник правоохранительных органов приезжает на место, оценивает ситуацию. Собственнику необходимо предъявить полицейскому документы, подтверждающие его право на квадратные метры.

3. Если квартиросъёмщики незаконно поменяли замки в дверях, то полицейский должен зафиксировать этот факт.

4

При принудительном выселении собственнику необходимо обратить внимание на сохранность ценных вещей. Если в квартире их не обнаружится, то в этом случае пишут заявление в полицию

Что грозит правонарушителю? Серьёзного наказания в этом случае может и не быть: вору назначат судебный штраф, который не предполагает даже судимости (Приговор № 1-16/2020 1-630/2019 от 16 января 2020 г. по делу № 1-16/2020).

Может ли выселенный арендатор пожаловаться на арендодателя в ФНС? Вполне. В качестве доказательств арендатор может предъявить официальную переписку с арендодателем, а также платёжные документы. На основании предъявленных материалов ФНС имеет право провести комплексную проверку.

Как добиться выселения квартирантов соседей

Если обычная беседа с владельцем квартиры результатов не принесла, придется выселять квартирантов через суд. В этом случае первое, о чем нужно озаботиться — сбор доказательств систематического нарушения квартирантами прав соседей. Методы могут быть разными:

• сбор подписей жильцов, подтверждающих нарушение правил проживания;
• приглашение сотрудников санитарно-эпидемиологической станции и работников Роспотребнадзора для фиксации нарушений;
• подача жалоб участковому;
• вызов полиции по фактам нарушения тишины.

Главное, чтобы в результате ваших действий оставались документы, подтверждающие факт нарушения ваших прав и прав других соседей.

Подача искового заявления о выселении квартирантов соседей в суд

Исковое заявление составляется в свободной форме, но лучше поручить его составление квалифицированному юристу. Так можно будет не беспокоиться, что иск не примут по формальным причинам. Исковое заявление должно содержать:

1. Шапку. В верхней правой части листа указываются реквизиты суда, куда вы обращаетесь, ФИО истца или истцов и ФИО ответчика. Ответчиком по иску выступают не квартиранты, а владелец квартиры.
2. Основную часть. В этой части искового заявления указывается суть конфликтной ситуации. Нужно написать, когда и по какому адресу владелец квартиры сдал жилье и чем мешают вам квартиранты. В этой же части формулируются требования, например: прошу выселить квартирантов. Ниже указывается список прилагаемых к исковому заявлению документов.
3. На исковом заявлении внизу должны стоять подпись заявителя и дата создания документа.

Прилагать к иску следует документы, подтверждающие факт нарушения прав соседей квартирантами.

Во сколько обойдется выселение квартирантов соседей

Если дело дойдет до суда, придется уплатить государственную пошлину за подачу иска. В настоящее время стоимость такого обращения составляет 300 рублей. В требования иска можно включить возмещение судебных издержек ответчиком.

Как долго придется выселять квартирантов соседей

Если дело дойдет до выселения соседских квартирантов через суд, судебные слушания займут 2–3 месяца. Далее, если сосед не выселит квартирантов сам, придется обращаться за помощью к судебным приставам. Впрочем, обычно владелец квартиры до этого не доводит, штраф за отказ добровольно исполнить решение суда составляет от 1 до 2,5 тыс. рублей.

Если квартиранты соседей мешают вам нормально жить и отдыхать в собственной квартире, добиться их выселения реально. Чтобы увеличить ваши шансы на успех, проконсультируйтесь с юристом.

Как выселить своих квартирантов?

В том случае, если перед въездом квартирантов в жилье был составлен договор найма, то гражданин, который имеет в собственности данную квартиру, защищает себя на правовом уровне. То есть, если условия, указанные в договоре, будут нарушены, то арендодатель имеет полное право потребовать выселение арендаторов. Однако стоит учитывать, что при заключении договора найма, арендатор также получает защиту государством, а именно:

• До конца оговоренного срока арендодатель не может выселить из квартиры (если не было замечено нарушения условий).
• Запрещено выселять арендаторов насильными методами (выбрасыванием вещей или сменой замков).
• Вопросы по поводу спорного выселения и жилья могут решаться в судебном порядке. При этом в момент разбирательств квартирант имеет право находится в снятом жилье.

Но также многие собственники сдают в жилье собственные квартиры без договора найма, надеясь на то, что арендаторы будут добросовестными. Однако это далеко не всегда так, как предполагает собственник. Ведь без договора найма квартирант не имеет особых ограничений, а поэтому в вашей квартире жильцов может быть больше, чем заявлено, осуществлена порча имущества, а иногда и смена замков в дверях. Исходя из этого, естественно, что выселение таких квартирантов не обойдется без представителей правоохранительных органов и прочих государственных организаций.

В таком случае, чтобы выселить недобросовестных квартирантов, собственнику необходимо:

• Вызвать представителей правоохранительных органов и МЧС (если дверные замки поменяны).
• При этом гражданин должен иметь при себе документы, подтверждающие право собственности данной квартиры.
• Сотрудник МЧС может приступить к вскрытию двери только в том случае, если полицейский, предварительно проверив документы, подтвердит, что вы являетесь подлинным владельцем данной квартиры.
• Затем недобросовестные квартиранты будут принудительно выселены из арендуемого жилья.

Но также многие задаются вопросом, как выселить квартирантов, которые имеют регистрацию по месту пребывания? Временная прописка позволяет гражданину занимать жилье до той даты, которая указана в документе. В том случае, если владелец временно прописал квартирантов, то их выселение считается практически невозможным.

Преждевременное выселение гражданина с временной пропиской возможно исключительно в таких случаях:

• Если квартиросъемщик проходит срочную службу в Вооруженных Силах Российской Федерации.
• Если отбывает наказание в местах лишения свободы.
• Если арендатор согласен добровольно съехать с жилья.
• Если пропал без вести или умер.
• В случае если при регистрации временной прописке в документе имеется ошибка.

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры

Коммуналка — это не приватизированное жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц

Под понятием коммунальная квартира подразумевается жилище, которое не приватизировано, и принадлежит муниципалитету, либо отдельное изолированное помещение, находится в собственности у нескольких лиц.

В первом случае, такое жилье не является собственностью конкретного человека, но он имеет право жить в нем, пользоваться, и распоряжаться по своему усмотрению.

Фактически, это квартира, которая не приватизирована. Во втором случае, приватизированное жилое помещение, принадлежит нескольким собственникам. Им принадлежит в нем некоторое количество жилой площади (в метрах).

Например, трехкомнатная квартира принадлежит трем владельцам, и каждый имеет право на собственное усмотрение распоряжаться своей жилой площадью. Но в таких помещениях, ванна, кухня туалет, коридор имеют статус общего пространства, то пользоваться ими можно только совместно.

После заселения квартирантом, в некоторых случаях возникают моменты, при которых их дальнейшее проживание не возможно. Возникает вопрос, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры раньше оговоренного срока. Первое это нарушение условий соглашения найма.

Причины выселения могут быть разные, в частности — содержание помещения в ненадлежащем виде или нанесения материального ущерба

Причинами для этого может послужить невыполнение обязанностей по надлежащему содержанию жилой площади (разведение антисанитарии, порча имущества). Также это несвоевременная оплата за жилье, или коммунальные услуги, проживание с квартирантами посторонних лиц, сдача арендованной квартиры ими другим людям.

Вторая причина, это нарушение общественного порядка. Сюда относится шумное поведение после 10 часов вечера. А еще конфликты с соседями, проведение вечеринок в ночное время, а также другие способы, которые мешают другим нормально отдыхать и проживать.

Третья причина, это злоупотребление квартирантами алкогольными напитками, наркотическими средствами, создание в жилье притонов, а также развратных мест.

При этом, последние две причины, являются не только поводом для выселения, но и разбирательств в полиции.

Законные основания выселения жильцов

Как гласит шестьсот восемьдесят седьмая статья ГК РФ, любое физическое лицо, в собственности которого находится определённая недвижимость, может распоряжаться ею по своему усмотрению. Там же изложены основные права арендодателя, одним из которых является возможность преждевременного расторжения договора аренды.

Так, на каких основаниях может быть осуществлено выселение квартирантов?

Законодательство РФ выделяет несколько пунктов проведения этого процесса:

• причинение несоразмерного вреда (значительные повреждения мебели, ухудшение общего облика квартиры);
• использование жилой территории с целью получения прибыли;
• случаи, когда длительное проживание арендатора наносит непоправимый вред жизни и здоровью нанимателя и может стать причиной более серьёзных последствий;
• систематическое нарушение шумового режима, несоблюдение правил безопасности;
• просрочки по коммунальным платежам, а также несвоевременная оплата жилья.

Расторжение договора влечёт за собой аннулирование обязательств обеих сторон. Таким образом, в установленный судом или другими государственными органами срок бывший квартирант должен покинуть помещение, и устранить все просрочки по платежам. Однако тут стоит учитывать, что арендатор со своей стороны также может потребовать возмещения убытков.

Так как этот документ может быть заключён на разный временной период, то выделяют несколько нюансов его официального прекращения:

1. Если срок договора аренды равняется двенадцати месяцам (один год), то условием для закрытия документа может служить наличие двух просроченных платежей со стороны квартиранта.
2. При заключении долгосрочного соглашения выселить недобросовестных жильцов можно, если есть задолженности по квартплате в течение не менее чем шести месяцев.

Стоит заметить, что долгосрочный договор аренды требует регистрации соответствующим государственным органом. Это необходимо при возникновении проблем с внесудебным расторжением соглашения. В последнее время участились случаи, когда арендодатель, не желая проходить регистрацию, выставляет срок договора равный одиннадцати месяцам (с возможностью автоматической пролонгации).

Собственник недвижимости вправе выгнать жильцов и без договора аренды.

Тут возникает закономерный вопрос: как выселить квартирантов без договора из своей квартиры? На каких бы условиях ни проживали граждане на арендуемой площади, при обнаружении определённого рода нарушений, иных устных соглашений, арендодатель обязан за две недели до активных действий предупредить жильцов о необходимости устранения существующей проблемы

. При игнорировании просьб – обращайтесь в специализированные органы и отстаивайте своё право на досрочное закрытие договора аренды.

Законные основания для выселения квартирантов

Как правило, в договорах по аренде помещений прописаны пункты, несоблюдение которых влечет расторжение деловых отношений в одностороннем порядке:

1. Жилая площадь, переданная в пользование квартиросъемщику, используется не по назначению, т. е. в качестве склада, магазина, офиса и прочее.
2. Сроки оплаты регулярно нарушаются.

3. Вследствие ненадлежащего ухода за квартирой, она стала непригодной для проживания. Для того чтобы было с чем сравнить, при сдаче жилья в аренду надо заполнить акт о передачи жилой площади. В нем будут перечислены вещи в доме и их состояние. Образец акта обследования недвижимости можно скачать тут.

4. Нарушение элементарных санитарных норм.
5. Угроза здоровью и жизни окружающих.
6. В квартире была произведена перепланировка, не согласованная с собственником.
7. Снос или перенос капитальных перекрытий.
8. Развод.
9. Долги перед кредитными организациями.
10. Изначально вселение в помещение было без законных оснований.
11. Подтверждение того, что выселяемый человек регулярно проживает по иному адресу.
12. Подошел к концу контракт об аренде жилья.
13. Продажа, дарение, завещание дома, т. е. по факту смена хозяина недвижимости.
14. Для муниципальных объектов – долги за коммуналку.
15. Заключение эксперта о невозможности использования площади, т. к. оно опасно для здоровья.

При обращении в судебные органы потребуются документы, которые подтвердят факт нарушения условий соглашения:

• свидетельские показания соседей;
• квитанции об оплате или выписка со счета;
• результат независимого эксперта о состоянии жилой площади;
• заключение сотрудника санитарно-эпидемиологической станции;
• протокол осмотра помещения и фиксация нарушений у местного участкового.

Неуплата аренды

Безусловно, владелец жилья пожелает выселить квартирантов, которые не платят по договору. Для того чтобы были доказательства отсутствия обязательных взносов, стоит вести учетный лист за подписью двух сторон: оплатил, получил, дата.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения

Если договор проведен официально через налоговую службу, то выдаются квитанции о перечислении взносов. Документы являются доказательством для суда. На практике ситуации с неоплатами решаются мирным путем.

Долги по счетам за коммунальные услуги

Выселить квартирантов, которые не платят по текущим счетам за коммуналку возможно. Для этого при формировании договора должен быть пункт о том, что оплата услуг коммунальных служб возлагается на квартиросъемщика.

Типовые соглашения содержат два варианта действий по этому пункту:

1. Денежные средства на оплату счетов за предоставляемые коммунальные услуги передаются вместе с деньгами за аренду.
2. Погашение квитанций от ресурсоснабжающих организаций производится хозяином самостоятельно, с дальнейшей передачей оплаченных фактур владельцу.
3. Платежи за услуги, предоставляемые УК или ЖЭК осуществляет собственник из личных средств.

Если в контракте прописано, что коммунальные отчисления обеспечивает квартиросъемщик, то при игнорировании этого пункта договора будут последствия.

При сроке аренды менее 12 мес. серьезным нарушением условий соглашения является неуплата двух месяцев по счетам.

При долгосрочной аренде (более года) просрочка за квартиру 5 мес. допускается, а вот больше 6 месяцев становится основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Регулярные жалобы соседей на шум, хулиганство

Поводом для того, чтобы выселить жильцов из сдаваемой квартиры с договором могут послужить жалобы от соседей. Регулярность поступающих претензий имеет значение. Если контракта нет, то обычная беседа может решить проблему. Как вариант – профилактическая встреча с местным участковым.

При продаже квартиры

Продажа недвижимости предусматривает смену собственника жилья. Планируя сделку купли-продажи, хозяин комнат обязан поставить заранее в известность квартиросъемщиков.

В извещении указать, сроки, в рамках которых комнаты надо освободить. Дополнительно можно предложить нынешним жильцам пообщаться с будущим владельцем. После реализации объекта потребуется переоформления договора об аренде с новым хозяином.

Афера

Квартира сдана респектабельному гражданину, который «забыл дома свои документы». В последствие оказывается, что недвижимость пересдали еще несколько раз без присутствия хозяина. Если договоренности между аферистом и арендаторами были устные, то шансов на мирное урегулирование конфликта больше.

Если жулик успел оформить договор, пусть даже по подложным документам, то придется идти в суд и доказывать факт подделки бумаг на квартиру.

Порядок выселения квартирантов, которые не хотят съезжать

Иногда арендодателям удается найти общий язык с квартирантами и те, в свою очередь, идут им навстречу, съезжая со съемной квартиры без лишних споров и судебных тяжб. Если выселение квартиросъемщиков происходит по обоюдному согласию, то порядок действий в данном случае весьма прост:

1. Собственник сдаваемого в наем жилья в устном, а затем в письменном виде (достаточно только в письменном) уведомляет своих квартирантов о том, что у него появились обстоятельства, на основании которых он желает расторгнуть договор найма досрочно.
2. Ставя в известность съемщиков квартиры о намерении расторжения договора, хозяин сдаваемого жилья просит о добровольном их согласии на выселение.
3. Затем обе стороны – и наниматель, и арендодатель, обсуждают этот вопрос и в лучшем случае приходят к обоюдному решению.
4. При обсуждении деталей расторжении сделки найма обеими сторонами, оговариваются и устанавливаются конкретные сроки, в пределах которых квартирант обязуется покинуть съемную квартиру.

Если найдено компромиссное решение и выселить квартирантов из квартиры удалось полюбовно, то в данной ситуации владельцу просто повезло. В противном случае без привлечения сторонних органов (полиции, суда и т.д.) просто не обойтись.

Но как выселить квартирантов из своей квартиры, если они не желают покидать стены съемного жилья до окончания срока действия договора? В таком случае хозяину квартиры необходимо обратиться к адвокату, чтобы он составил исковое заявление и подал его в суд. Для обращения в судебные инстанции с целью урегулирования споров между владельцем сдаваемого в наем жилья и квартирантами по инициативе самого владельца, у него должны быть веские основания для досрочного расторжения договора аренды, которые описаны в статье 687 ГК РФ.

Исковое заявление должно содержать следующие требования истца к ответчику, то есть квартиросъемщику:

• выселение его и лиц, проживающих с ним, в оговоренные сроки;
• полный расчет за время фактического проживания в съемном жилье (актуально в случаях, когда причиной расторжения договора является несвоевременная плата за аренду или наличие задолженности);
• выплата компенсации (неустойки) за нарушения условий договора найма;
• компенсация причиненных имуществу владельца квартиры убытков.

Вместе с исковым заявлением и чеком об оплате госпошлины, в суд подаются следующие документы:

• оригинал договора аренды;
• документальное подтверждение причиненных убытков имуществу (акты осмотра, фото, видео, заявления свидетелей и прочие);
• документальное подтверждение о факте уведомления арендатора о просьбе покинуть жилье в установленные сроки (если уведомление направлялось по почте ценным письмом, то таким подтверждающим документом будет почтовое уведомление о получении письма адресатом).

Если суд вынесет положительное решение, то есть удовлетворит просьбу истца, то квартирант вынужден будет покинуть съемное жилье в определенные судом сроки. Если судебное решение не исполняется, то реализация его будет осуществляться судебными приставами. Законным основанием для привлечения к решению этой проблемы является исполнительный лист. В данном случае, когда ответчик намеренно уклоняется от выполнения решения суда и за дело берутся приставы, дополнительно уведомлять об этом квартиранта нет необходимости. При принудительном выселении квартиросъемщика вместе с его вещами из квартиры истца приглашаются понятые, иногда могут присутствовать представители правоохранительных органов, но это только в случае, когда существует угроза здоровью и жизни судебных приставов при исполнении.

Бывают случаи, когда съемщики даже под давлением приставов категорически отказываются выселяться и забирать из квартиры свои вещи. Тогда все имущество квартирантов изымается, после чего отправляется на спецсклад, где хранится не более двух месяцев. Получить назад свои вещи квартиросъемщики могут, предварительно оплатив услуги хранения. Если по истечении 60 календарных дней хозяин изъятых вещей не обратился с целью их возврата, то все имущество распродается, после чего гасятся расходы на хранение, а остаток суммы от реализации передается владельцу проданных вещей.

Если договор аренды квартиры был заключен

Если вы все делаете по закону, то к заключению договора нужно отнестись очень внимательно. Договор должен предусматривать множество условий, при ненадлежащем выполнении которых вы можете его расторгнуть, а жильцов — выселить.

Заключенный договор не позволяет вам самостоятельно менять замки, выносить чужие вещи и даже входить в квартиру чаще, чем это предусмотрено его пунктами. В этих случаях не вы, а квартиранты вправе вызывать полицию и вменять вам нарушение условий договора и препятствование пользованию квартирой. Более того, наниматели могут заявить о том, что из дома пропали ценные вещи, и в этом случае вам нужно будет доказывать, что вы не имеете к этому отношения.

При заключении договора вы должны понимать, что выселить квартирантов до оговоренного срока при соблюдении ими всех условий договора у вас не получится.

Перечень поводов для расторжения договора аренды и выселения жильцов:

• Арендная плата не поступает в оговоренные сроки, или не оплачивается вовсе;
• Жилое помещение используется квартирантами не по назначению;
• Количество проживающих в квартире человек не соответствуют оговоренному (проблемой становится, как правило, увеличение количества жильцов);
• В квартире проживают не те граждане, с которыми был заключен договор аренды;
• Квартирантами самостоятельно без согласия собственника заключен договор субаренды с третьими лицами;
• Жильцы нарушают закон о тишине, беспокоят соседей шумом, праздниками, скандалами;
• Арендаторы не соблюдают сохранность имущества собственника, портят мебель, технику и другие вещи;
• В связи с их проживанием возникает угроза жизни или здоровью соседей, собственников либо членов их семей;
• Жилье признано ветхим, аварийным и непригодным для проживания;

Для того, чтобы в качестве повода к выселению использовать один из указанных пунктов, вы должны их указать в договоре. По желанию вы можете дополнить пунктами собственного сочинения – например, выставить запрет на проживание с животными или детьми, или установить порядок и регулярность проверки технического состояния сданной квартиры. Это позволит избежать неприятных неожиданностей после того, как квартиранты съедут и призвать их к ответственности станет невозможным.

Единственный законный способ выселить квартирантов, нарушивших договор, из жилого помещения – это обращение в суд.

Если договор не заключался: как заставить нанимателей съехать?

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма заключается в обязательном порядке в письменной форме, никакие устные договоренности законной силы не имеют. Таким образом, формально жильцы без договора не имеют права пребывать в квартире собственника. Арендодатель в таких условиях может их выселить из квартиры в любой момент. Доказать свои права в суде наниматель сможет только имея свидетельства заключения устной договоренности (например, аудифайл с записью беседы), но подобная практика имеет место в крайне редких случаях.

Параллельно с этим, отказ от составления договора несет для собственника множество рисков:

• квартиранты могут съехать без предупреждения, оставив существенные долги по коммунальным платежам и за проживание;
• отсутствие законных оснований для взыскания долгов или ущерба причиненному имуществу вследствие небрежного использования.

Если жильцы отказываются съезжать, владельцу квартиры достаточно прийти в отделение полиции и написать заявление о том, что его жилплощадь занята неизвестными ему лицами. Либо выяснив, когда нерадивые арендаторы будут дома, прийти в квартиру и вызвать наряд полиции. Единственное невыгодное обстоятельство в подобной ситуации для собственника, как уже было сказано выше, невозможность взыскать впоследствии задолженность с квартиросъемщиков, если они не платили длительное время.

Вполне вероятна ситуация, когда наниматели самовольно, без ведома арендодателя, меняют замки в квартире. При этом собственник даже не может попасть в свою квартиру. В подобных обстоятельствах нужно предпринять следующие шаги:

1. Взять паспорт и документ удостоверяющий право собственности на жилье.
2. Связаться с МЧС и органами полиции.
3. Произвести вскрытие замков с участием представителей обеих указанных служб.

Важно! Нужно учитывать, что при подобном варианте развития событий вскроется факт уклонения собственника от уплаты налогов с доходов, получаемых им от сдачи жилья в аренду. В этом случае за дело могут взяться уже налоговые органы, которые взыщут недоплаченную сумму со штрафами и пенями.. При выселении жильцов без договора факт наличия у них несовершеннолетних детей, отсутствия доходов и иного места для проживания, зимнего периода времени не будет иметь совершенно никакого значения

При выселении жильцов без договора факт наличия у них несовершеннолетних детей, отсутствия доходов и иного места для проживания, зимнего периода времени не будет иметь совершенно никакого значения.

В заключении, скажем, что лучше не доводить конфликтную ситуацию до крайности и при возможности решить вопрос мирно. Так, например, в случае длительной неуплаты можно заключить допсоглашение к договору о его расторжении, об освобождении квартиры и последующем погашении долга. Аналогично и при наличии устной договоренности, можно в письменном виде закрепить обязательства арендатора выполнить все требования владельца жилого помещения. Возможные судебные разбирательства, как правило, достаточно длительны по времени, требуют больших моральных и материальных затрат от обеих сторон.

★ ★ ★