Договор коммерческого найма жилья: законодательство рф, нюансы процедуры

Основные нюансы

Кто имеет право сдавать недвижимость?

Право заключать договор коммерческого найма есть только у собственника жилого помещения. Если же он не может заниматься сдачей квартиры лично, то у него есть возможность передать это право своему уполномоченному лицу.

Составлять такую доверенность нужно в письменном виде. В ней нужно указать все права, которые получает уполномоченное лицо, например, устанавливать цену на жилье или передавать возможность заключения договора третьим лицам. В такой бумаге обязательно должны содержаться паспортные данные собственника квартиры и уполномоченного лица. Но чтобы данный документ имел законную силу его нужно заверить у нотариуса.

Требования к сдаваемым объектам

Строгих требований к недвижимости, которую можно сдавать по договору аренды коммерческого найма, в российском законодательстве нет. Единственными критериями, которые налагается на такое жилье, являются следующие факторы:

• жилая площадь должна иметь четкие границы и быть изолированной. То есть в коммерческий наем можно сдавать только комнату, квартиру или дом, а вот часть комнаты сдать по такому соглашению не получится;
• жилье должно быть пригодным для проживания, то есть иметь статус жилого и не находится в аварийном состоянии.

Максимальный срок аренды

Сроки заключения данного соглашения оговариваются в статье 683 ГК РФ. В ней говорится о том, что такой договор на коммерческой основе может заключаться на срок, не превышающий 5 лет.

Порядок выплат

В статье 682 ГК РФ указано то, что величина оплаты за услуги найма устанавливается только по соглашению собственника жилья и нанимателя. Причем наймодатель в одностороннем порядке не имеет права поднимать квартплату, если это не указано в соглашении, за исключением случаев, предусмотренных законом. Оплата должна вноситься ежемесячно, не позднее сроков, указанных в договоре.

Условно общая стоимость найма включает в себя плату за коммунальные платежи и плату за пользование жилым помещением. Также в большинстве случаев нанимателю необходимо заплатить залог, обычно равный ежемесячной плате. Если при расторжении договора имущество жилого помещения не будет испорчено, то залог возвращается квартиросъемщику в полном объеме.

СОВЕТ: Платить за коммерческий наем можно двумя способами: лично хозяину жилплощади и на банковский счет, прописанный в договоре. Если квартиросъемщик передает деньги на руки собственнику лично, то он должен брать у него расписку, чтобы в случае спорных ситуаций у него имелись доказательства оплаты.

Расторжение

Расторжение данного вида соглашения регламентируется статьей 687 ГК РФ. Наниматель имеет право прекратить сделку без указания причин, но он должен предупредить об этом собственника квартиры хотя бы за 3 месяца.

Наймодатель же может в принудительном порядке расторгнуть договор с нанимателем, если:

1. Квартиросъемщик не вовремя вносит плату за квартиру 6 месяцев подряд или 2 месяца, если договор является краткосрочным.
2. Действия квартиросъемщика привели к порче жилплощади или имущества в нем.

Если стороны не смогли прийти к соглашению о расторжении договора, то они могут урегулировать этот вопрос в судебном порядке. Исковое заявление пишется в свободной форме и в нем обязательно указывается просьба о расторжении договора и требования ко второй стороне, например, выплатить задолженность или оплатить ущерб. Причем суд может отказать в быстром разрыве договора, дав время ответчику устранить нарушения.

Коммерческий наем жилого помещения является не таким выгодным для наемщика вариантом, как социальный наем жилья, но зато его могут оформить все категории граждан. Составление договора при этом является обязательной процедурой, которая нужна не только для законности сделки, но и для безопасности обеих сторон соглашения. Главное, оговаривать в нем все условия, а потом четко выполнять свои обязанности, прописанные в этом документе.

LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Письменная форма договора

Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Ремонт квартиры

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

Заполнение заявления о рассмотрении жалобы через Портал производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА. Возможность подать жалобу посредством Портала обеспечивается для заявителей, которые подавали заявление о предоставлении государственной услуги через Портал или МФЦ.

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Администрацией, должностными лицами Администрации, государственными гражданскими служащими Администрации, подразделения Санкт‑Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее — МФЦ), работниками МФЦ в ходе предоставления государственной услуги. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Порядок действий

• наименование Администрации, МФЦ, КИС, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
• номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, работнике, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
• фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
• основания для принятия решения по жалобе;
• принятое по жалобе решение;
• в случае если жалоба признана обоснованной, — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
• сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Наниматель жилья по договору социального найма вправе передать его часть, а в случае временного выезда — и целиком в поднаем, если получит от членов своей семьи, живущих в этом помещении, и от наймодателя письменное согласие.

Если у человека нет собственного жилья или жилья по договору соцнайма

Важно, чтобы жилья не было не только у такого человека, но и у членов его семьи.
Если человек или члены его семьи уже снимают жилье по договору социального найма — причем неважно, комнату в общежитии или в доме престарелых — и на каждого проживающего приходится площадь меньше учетной нормы. Учетную норму устанавливают региональные власти

Например, в Хабаровске на учет поставят тех граждан, на которых приходится не больше 12 м². Для Москвы норма — 10 м² площади жилого помещения.
Если человек или члены его семьи владеют жильем на праве собственности и на каждого члена семьи приходится площадь меньше учетной нормы, установленной в регионе.
Если люди проживают в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений, — например, в доме, который скоро будут сносить или реконструировать.
Те, кто снимает квартиру или комнату в квартире по договору социального найма или члены семьи собственника квартиры, где есть больной с открытой формой туберкулеза или другим тяжелым хроническим заболеванием. Жить с ним в одной квартире нельзя из-за риска заразиться, поэтому если жить им больше негде, то предоставляют другое жилье.

Что такое социальный наем жилья

1. Он должен передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Например, в этом помещении не должны быть зарегистрированы другие граждане и на нем не может быть ареста или залога.
2. Надлежаще содержать и ремонтировать вместе с другими жильцами общее имущество в доме, где находится его жилье.
3. Проводить капитальный ремонт жилого помещения.
4. Следить, чтобы наниматель получал все необходимые коммунальные услуги надлежащего качества.

В методических указаниях, принятых приказом Минстроя РФ N 668/пр, установлены единые требования к определению размера платы за наём жилых помещений. Адресованы они органам местного самоуправления. В силу приказ вступит 1 января 2021 года.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Досрочное расторжение

Действующим законодательством предусмотрены случаи досрочного прекращения договорных отношений. Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки. При этом перечень причин, определенных законодательством, не является исчерпывающим. То есть принять решение о прекращении договорных отношений каждая из сторон может по своему усмотрению, если считает, что другой участник не исполняет обязательства.

Основания

Наниматель может инициировать процедуру аннулирования найма только с согласия других проживающих совместно с ним лиц. В этом случае он обязан проинформировать собственника о своем решении. Уведомление должно быть составлено в письменной форме.

В тексте указывается следующие:

1. Сведения о владельце – полные фамилия, имя и отчество физического лица, либо название компании, адрес расположения.
2. Данные нанимателя. Здесь указывается фамилия, имя, отчество и место жительства человека, а также контактный телефон.
3. Адрес занимаемого помещения.
4. Планируемая дата выселения.
5. Причины расторжения договора. Это не является обязательной информацией.
6. Дата уведомления и подпись инициатора.

Также в тексте документа можно отразить согласие других проживающих. Уведомление может быть передано несколькими способами – по почте, лично, через интернет или законного представителя. Независимо от варианта, наниматель должен иметь на руках документальное подтверждение факта получения письма собственником жилья.

В свою очередь, наймодатель может аннулировать договор только в судебном порядке.

Это возможно в случаях:

1. Задолженность по оплате в течение полугода, а если договор заключен на срок менее двенадцати месяцев, то невнесение оплаты два раза подряд в установленный период.
2. Порча или разрушение жилья нанимателем или другими проживающими с ним лицами, за действия которых он несет ответственность.

В соответствии с решением судебной инстанции пользователю может быть предоставлен срок для устранения недостатков. Такой период не может превышать двенадцати фактических месяцев. Если нарушения не будут устранены, то на основании повторного иска собственника суд выселит нанимателя в принудительном порядке. При этом по ходатайству владельца суд может дать отсрочку в реализации такого решения на срок, не превышающий двенадцати месяцев.

Также каждая из сторон может инициировать процедуру аннулирования найма, если помещение стало непригодным для проживания или находится в аварийном состоянии. В этом случае выселение происходит на основании решения суда.

Когда наниматель или проживающие с ним лица, используют помещение не по назначению либо нарушают жилищные и санитарные нормы, а также создают неудобства для соседей, собственник имеет право потребовать устранить такие нарушения.

Стороны могут прекратить отношения по взаимному согласию. Такое правило распространяется на все виды договоров, в том числе и на коммерческий наём помещения. В этом случае стороны самостоятельно определяют дату аннулирования договора и составляют соглашение о его расторжении.

Понятие коммерческий найм

На законодательном уровне нет чётких требований и норм, которым должен соответствовать договор найма. Участники в большинстве случаев используют при оформлении контракта Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Коммерческий найм — это предоставление недвижимости лицам для их временного пребывания в ней исключительно на платной основе. Об этом гласит статья номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Давайте разберём нюансы такого рода сделки:

1. Предоставлять жильё во временное пользование может как его владелец, так и его доверительное лицо.
2. Снимать помещения здесь могут только обычные граждане (физические лица). Для юридических лиц предусмотрен контракт аренды.
3. Квартиросъёмщик должен использовать предоставленную жилплощадь только для проживания. Запрещается использовать её для ведения бизнеса.

Временные жильцы не имеют права распоряжаться предоставленной недвижимостью: продавать, сдавать в найм другим лицам, производить обмен. Таким правом наделён исключительно собственник квартиры.

Отличие коммерческого найма от социального

Действующим законодательством определено два вида использования чужой недвижимости: коммерческий и социальный. Несмотря на тот факт, что в качестве предмета сделки, в обоих случаях, выступает объект для проживания, указанные процедуры отличаются друг от друга.

Ещё одним из отличий является срок соглашения. Возмездная договоренность заключается на период, не превышающий пяти лет, социальное – на неограниченное время.

Также отличием является участие в сделке третьих лиц. Если собственник объекта – госбюджетная инстанция, то в случае с платным использованием, его заключение носит характер согласия. Когда вопрос касается социального способа предоставления объекта, то решение указанного органа констатирует факт выделения необходимой площади. Иными словами, уполномоченная инстанция, на основании своего заключения, уже наделяет человека возможностью использовать объект по назначению.

Что еще выступает коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:

• Земельные и иные естественные угодья.
• Определенные участки подземных недр.
• Разграниченные водные объекты.
• Лесные участки.
• Многолетние насаждения.
• Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.

Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.

Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.

И платить за аренду государству

Договор действует бессрочно. Это прописано в законе, поэтому нельзя заключить договор на какой-то определенный срок — например, на 5 лет или 10. Более того — если наниматель переедет на постоянное место жительства в другое место или умрет, в отношении членов его семьи договор будет действовать по-прежнему . Он может закончиться, только если какая-то сторона потребует расторгнуть его или если граждане решат приватизировать жилье.

Перезаключение договора

Наймодатель оплачивает капитальный ремонт жилого помещения, принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в МКД, в котором находится сданное внаем жилое помещение, и следит, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Юридическое лицо может заключить договор коммерческого найма, только тогда, когда жилая площадь будет использована поднанимателем для личного проживания. Не только всю площадь квартиры можно предоставить на основании коммерческого найма, но и отдельную ее часть.

На основании статьи 60 Жилищного Кодекса РФ составляется соглашение социального найма жилья. Этот документ подтверждает намерения наймодателя предоставить нанимателю жилплощадь для временного пользования.

Можно ли сдавать не приватизированное жилье?

Руководствуясь статьей 76 Жилищного Кодекса РФ, если вы собираетесь сдавать в аренду социальную недвижимость, нужно обратиться в органы местного управления, чтобы получить письменное разрешение на сдачу жилья от владельца, которым является муниципалитет.

Размер платы рассчитывается по специальной формуле, которая была определена специальным государственным актом, датируемым 20.07.2021 № 39553. Выглядит математический инструмент для вычисления следующим образом:

Оформление прав и обязанностей

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

• Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
• Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
• Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
• Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
• Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

• Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
• Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
• Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
• Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

• При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
• Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Какова общая характеристика подобных договоров?

Коммерческим наймом данную разновидность договора называют обычные граждане, это не является юридическим термином. Договор найма жилого помещения — именно таким определением оперирует Гражданский кодекс. Дополнения «коммерческий» там нет.

Исходя из положений цивильного законодательства есть два договора:

1. пользование социальной недвижимостью (в просторечии – соглашение соцнайма). Такой жилой фонд может относиться либо к муниципальной, либо к государственной собственности;
2. просто договор найма жилого помещения (это и есть рассматриваемый в данной статье коммерческий найм квартиры или иного жилья). Найм называется коммерческим не потому, что недвижимый объект будет использоваться для предпринимательской или иной приносящей доход деятельности. Слово «коммерческий» используется как синоним термина «возмездный». То есть жилье всегда передается пользователю за отдельную плату.

Недвижимость по обеим разновидностям договора передается его собственником только для владения и пользования другим лицам (право распоряжения недвижимым объектом по данному соглашению не передается и остается у хозяина помещения).

ВНИМАНИЕ !!! Договор о найме может быть заключен только с гражданином, но не с организацией. Если необходимо совершить договор с юридическим лицом, то это уже будет аренда, а не коммерческий найм

Соответственно, правовое регулирование будет осуществляться не 35, а параграфом 4 34 главы ГК.

Но и при найме, и при аренде недвижимого объекта юридическим лицом оно может использоваться только с одной целью: для проживания в нем людей. Организация в таком объекте недвижимости какого-либо производства строго запрещена. То же правило касается и иных видов предпринимательского использования подобных помещений.

Отчуждение недвижимого объекта по любому основанию никоим образом не может автоматически прекратить соглашение о найме. Просто права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику. Соглашение не может произвольно меняться наймодателем. Все изменения должны оговариваться с нанимателем.

Что такое коммерческий найм муниципального жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Коммерческий наём жилья  это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой принадлежащей муниципальному или федеральному образованию

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды. Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений.

В этом числе может оказаться так же жильё:

• признанное бесхозным;
• из числа выморочного имущества;
• добровольно переданное владельцем.

Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности.

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Внимание!Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.