Что такое reit фонды и как инвестировать в недвижимость, без прямой покупки квадратных метров?

Как инвестировать в REIT-фонды

В Америке и других государства фонды REIT очень популярны. Их, как правило, используют накопления денег при выходе на пенсию.

Россияне могут инвестировать в REIT-фонды, если:

• получить статус «квалифицированный инвестор» и иметь выход на зарубежные биржи;
• открыть счет в зарубежной брокерской компании и торговать на любых платформах мира.

Расскажем, где и как купить REIT россиянину. Вариантов купить фонды REIT в России несколько. Это можно сделать, если:

1. Воспользоваться помощью иностранных брокеров. Нужно найти площадку, работающую с российскими инвесторами, например, Interactive Brokers и купить фонд.
2. Открыть бесплатный счет у российского брокера, имеющего выход на СПб биржу (например, Тинькофф). На СПб бирже REIT-фонды продаются в разделе «Недвижимость».
3. Воспользоваться российским аналогом REIT-фондов – специальными ПИФами.

Это вся информация.

Ставьте статье оценки, комментируйте, рекомендуйте публикацию к прочтению в соцсетях. Подпишитесь на рассылку блога.

До скорого!

Основные отличия REIT фонда

Самым главным и привлекательным отличием для инвестора является то, что REIT фонд обязан не менее 90% полученной прибыли распределять между инвесторами путем выплаты дивидендов. Выплаты дивидендов фондами обычно проводятся не реже 4 раз в год.

За счет этого инвесторы регулярно получают на руки живые деньги, которые могут реинвестировать или использовать для других целей. Вторым очень важным отличием фонда является то, что не менее чем 75% вложенных денег должны быть инвестированы в недвижимость и то, что с нею связано. Фонд не может использовать денежные средства для решения своих проблем, не связанных с недвижимостью.

Основные отличия REIT фонда

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
• акции должны находиться в свободном обращении;
• организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
• в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;
• не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
• не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

• не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

Требования к REIT

А теперь перейдем к списку законодательных требований по отношению к фондам недвижимости.

1. Не менее 90% дохода направляется на дивиденды и только 10% идет на развитие фондов.
2. Минимум 75% средств, поступивших от вкладчиков, используется по прямому назначению. То есть, на покупку объектов недвижимости или ипотечных ценных бумаг.
3. Минимум 75% от стоимости активов обеспечивается за счет поступлений от основного вида деятельности – операций с недвижимостью.
4. Количество акционеров должно составлять не менее 100.
5. Не допускается владение пакетом ценных бумаг более 50% пятью или меньшим числом акционеров.
6. Деятельность направлена на получение прибыли (благотворительных фондов не существует).

Таким образом, как видите, отсекаются все возможные причины снижения дохода держателей акций:

• сосредоточение контрольного пакета у нескольких акционеров;
• направления использования прибыли, не связанные с выплатой дивидендов;
• активы, стоимость которых сформирована за счет кредитных средств.

Доходность REIT варьируется в пределах от 3 до 12% годовых. Среднее значение – 4-5%. Для сравнения: дивиденды по акциям американских компаний составляют около 2%.

А теперь поговорим о том, как обеспечить максимальную диверсификацию без лишней головной боли. Иными словами, речь пойдет о ETF на REIT фонды. Да, существуют и такие объекты инвестиций, так называемые «фонды фондов». Приведем небольшой обзор.

REITs, как защита от инфляции

• • 20 февраля 2021, 18:34
  • |
  • Alexey Levin

Как защитить деньги от инфляции, когда акции переоценены, а депозиты/облигации имеют отрицательную доходность с учетом инфляции?Один из лучших вариантов сегодня — это REITs или Real estate investment trusts. Это торгуемые на бирже инвестиционные трасты, владеющие огромным портфелем недвижимости. Каждый отчетный период, обычно раз в месяц или раз в квартал, REIT обязан распределять бОльшую часть прибыли среди владельцев долей. За последний год я проанализировал сотню биржевых трастов и предлагаю несколько интересных вариантов, куда можно безопасно припарковать кеш на долгие годы:
1) American Tower Corporation (AMT) — крупнейший в США и в мире владелец вышек сотовой связи. Компания является бенефициаром роста мобильного трафика и будущего перехода на стандарт 5G.( Читать дальше )

Узкосегментированные дивидендные REIT

Если мы хотим сузить поиск дивидендных фондов REIT до их специализации, то в вкладке Industry выбираем: Diversified – без четкой специализации (широко диверсифицированные), Healthcare Facilities – управление недвижимостью больниц, лабораторий, мед. компаний,  Mortgage – доход от ипотечных платежей, Office – управление недвижимостью офисов, Residential  – апартаменты для сдачи в аренду и временного проживания, Retail – недвижимость торговых компаний, Specialty – кинотеатры, театры, казино.

Пошаговая инструкция как найти REIT с доходностью больше 5% с узкой сегментацией

Для примера мы взяли фильтр промышленных REIT (Industrial), на рисунке ниже показаны лучше отобранные фонды ↓

Промышленные REIT фонды. ILPT – наиболее привлекателен по размеру капитализации на рынке. Дивидендная доходность 6, 75%

Выводы

Фонды REIT являются интересным финансовым инструментом для вложения в объекты недвижимости: высокая дивидендная доходность, возможность диверсификации по различным сегментам, высокая ликвидность при продаже.

Оценка стоимости бизнеса	Финансовый анализ по МСФО	Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel	Оценка акций и облигаций

Требования, выдвигаемые к Real Estate Investment Trust

Для того, чтобы фонд мог классифицироваться как REIT должны выполняться следующие условия:

• Как минимум 75% активов должны быть инвестированы в недвижимость.
• Валовой доход должен обеспечиваться как минимум на 75% за счет получения арендных платежей, продажи недвижимости или за счет ипотечного кредитования.
• На выплату вознаграждения акционерам должно направляться не менее 90% от годового дохода, облагаемого налогом. Для акционеров высокие дивиденды являются преимуществом, но это усложняет рост инвестфонда. Практически все, что зарабатывает инвестиционный фонд он тратит не на расширение, а на вознаграждение акционеров.
• Количество акционеров – не менее 100.
• Запрещена чрезмерная консолидация акций в руках одного или нескольких акционеров. Пять и менее человек не могут в совокупности владеть более чем 50% акций.
• REIT должен управляться советом директоров.

Если все эти требования выполняются, то инвестфонд подходит под определение Real Estate Investment Trust.

REIT фонды США- что это

REIT, или Real Estate Investment Trust — фонды зарубежной недвижимости, управляющие объектами недвижимости в США. Обычно они сдают их в долгосрочную аренду. При этом REIT привлекают деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с полученной прибыли, а все дополнительные расходы на содержание недвижимости выплачивают арендаторы. У них в управлении находятся самые разные объекты — ТЦ, дома престарелых, кинотеатры, апартаменты, офисы, складские помещения. Ключевые особенности REIT:

1. Не платят налог на прибыль.
2. Работают только с долгосрочными арендаторами.
3. Обязаны зарабатывать именно на недвижимости и получать с нее как минимум ¾ всех доходов.
4. Обязаны выплатить вкладчикам как минимум 9/10 своего дохода.

Если рассмотреть результаты работы за последние полвека, по выплаченным дивидендам REIT обгоняет рынок акций. При этом капитализация фондов недвижимости относительно мала — порядка 2 трлн долларов (для сравнения: капитализация рынка облигаций — около 20 трлн.) При этом облигации в последние годы практически не приносят доход. Поэтому капитал перетекает на рынок недвижимости, в драгоценные металлы, сырьевые активы, в том числе — в REIT.

Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости — это проверенная временем стратегия, которая ведет к финансовой независимости.

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле, потому что они могут предложить сильные, стабильные годовые дивиденды и потенциал для долгосрочного прироста капитала.Показатели общей доходности REIT за последние 20 лет превзошли индекс S&P 500, другие индексы и уровень инфляции.6 Как и все инвестиции, REIT имеют свои преимущества и недостатки.

С другой стороны, REIT легко покупать и продавать, как и большинство сделок на публичных биржах, – функция, которая смягчает некоторые из традиционных недостатков недвижимости. Что касается результатов, REIT предлагают привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток. Кроме того, присутствие в сфере недвижимости может быть полезным для портфеля, поскольку оно обеспечивает диверсификацию и доход на основе дивидендов, а дивиденды часто выше, чем вы можете получить с другими инвестициями.

С другой стороны, REIT мало что предлагают с точки зрения прироста капитала.В рамках своей структуры они должны возвращать инвесторам 90% дохода.3 Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода можно реинвестировать обратно в REIT для покупки новых холдингов. Другим недостатком является то, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход, а некоторые REIT имеют высокие комиссии за управление и транзакции.

Плюсы

• Ликвидность
• Диверсификация
• Прозрачность
• Стабильный денежный поток за счет дивидендов
• Привлекательная доходность с поправкой на риск

Минусы

• Низкий рост
• Дивиденды облагаются налогом как обычный доход
• Подвержен рыночному риску
• Возможность высоких комиссий за управление и транзакции

REIT: налог на дивиденды

Сами REIT освобождены от уплаты налогов, но владельцы REIT должны оплатить налог с полученных дивидендов. Базовая ставка – 30%. Любой брокер является вашим налоговым агентом и сам платит за вас налоги, то есть вам (как правило) не нужно ничего делать самостоятельно. Вы получите дивиденды уже за вычетом налога. 

У брокера Тинькофф есть возможность заполнить декларацию W-8BEN и снизить ставку налога на обычные акции американских компаний до 13%, из которых 10% американская сторона вычтет самостоятельно, а 3% вам придется доплатить. Но на REIT это не распространяется. 

Вот сравнение выплаченных дивидендов у российского и зарубежного брокера по одному и тому же REIT – Realty Income.

Какие требования предъявляются к REIT

Организация может получить статус real estate investment trusts только при соблюдении определенных условий:

1. Форма организации должна быть налогооблагаемой, т.е. благотворительный фонд не сможет стать REIT.
2. В фонде должно быть не менее 100 акционеров, при этом 5 или менее вкладчиков не могут владеть более чем 49 % акций.
3. Не менее 75 % активов должны находиться в недвижимости или закладных бумагах.
4. Не менее 90 % прибыли должно распределяться на дивиденды. Нераспределенный из этих 90 % доход облагается корпоративным налогом.
5. Не менее 75 % годового дохода должны приносить операции с недвижимостью (аренда, проценты по закладным, продажа и т.п.), не более 20 % дохода – дивиденды и проценты по вкладам, остальные типы доходов – не более 5 %.

Общие сведения о скорректированных средствах от операций — AFFO

Независимо от того, как профессионалы отрасли предпочитают рассчитывать скорректированные денежные средства от операций (AFFO), это считается более точным измерением остаточного денежного потока для акционеров, чем простой FFO. Хотя FFO обычно используется, он не вычитает капитальные затраты, необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости, поэтому он не совсем измеряет истинный остаточный денежный поток. Профессиональные аналитики предпочитают AFFO, потому что он учитывает дополнительные расходы, понесенные REIT, а также дополнительные источники дохода, такие как повышение арендной платы. Таким образом, он обеспечивает более точное базовое число при оценке текущей стоимости и лучший предсказатель будущей способности REIT выплачивать дивиденды . Это не показатель GAAP.

Стоит ли инвестировать в недвижимость? И если да, то как?

• • 07 апреля 2021, 16:48
  • |
  • Тинькофф Инвестиции

Инвестиции в недвижимость — это один из способов защититься от инфляции. Но не обязательно покупать квартиру или дом. Существуют американские инвестиционные фонды недвижимости — REIT. На Санкт-Петербургской бирже доступны депозитарные расписки 58 таких фондов. В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Как устроены инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости владеют и управляют различными типами собственности (коммерческой, жилой, промышленной, инфраструктурной, медицинской и т. д.). Они генерируют доход за счет аренды. Приобретая акции REIT, инвестор становится совладельцем диверсифицированного списка недвижимости, не покупая ее физически.

Если вы думаете об инвестициях в REIT, стоит учесть несколько особенностей таких фондов: 

• Согласно американскому законодательству, каждый год 90% дохода REIT должно распределяться между акционерами в виде дивидендов. 

( Читать дальше )

Недостатки

Как и в случае с любыми другими инвестициями, существует риск инвестирования как в REIT, так и в паевые инвестиционные фонды недвижимости. Возврат не гарантируется.

Кроме того, как и в случае со всеми отраслевыми фондами, фонды, специализирующиеся на недвижимости, могут быть более волатильными, чем фонды с более широкими инвестиционными горизонтами, такие как фонд, отслеживающий индекс S&P 500. Короче говоря, когда рынок недвижимости дает сбой, фонды в этом секторе страдают. Конечно, когда рынок недвижимости процветает, все наоборот.

Повышение процентных ставок также может повлиять на доходность фондов недвижимости. Например, REIT полагаются на долг или заемные деньги для приобретения собственности. Когда процентные ставки повышаются, растут и расходы по займам, которые могут сократить прибыль.

Как и где купить Reit в России

Через американского или другого иностранного брокера

Так как большинство фондов недвижимости обращаются на фондовых мировых площадках, достаточно заиметь счет у иностранного брокера. И покупай все что душе угодно. Более 1 000 фондов недвижимости по всему миру.

Но здесь нужно помнить о торговых издержках. Капиталисты не любят давать услуги практически даром (в этом плане наши брокеры с их расценками просто красавцы). И за каждый чих хотят денег.

В России на бирже Санкт-Петербурга (СПБ).

Нам потребуется российский брокер с адекватными тарифами, предоставляющий доступ на СПБ.

Естественно, список доступных бумаг будет урезан, по сравнению с тем, что дают покупать буржуйские брокеры. Но того что есть (3 десятка фондов), хватит за глаза.

Для выхода из такой ситуации есть простое решение — покупка REITs в составе ETF или ПИФ.

По определенным критериям собирается пул из нескольких фондов, заворачивается в единый пакет ETF и продается инвесторам.

За адекватные деньги мы получаем в одном флаконе десятки Reits. Можно сказать фонд фондов.

В итоге, мы будем иметь некую среднерыночную доходность фондов недвижимости.

С одной стороны это хорошо. Это сразу избавляет инвестора от мук выбора. И вероятности ошибки при выборе (поставить на дохлую лошадь на скачках).

С другой стороны — отдельная покупка, позволяет точечно выбрать наиболее перспективные и прибыльные акции компаний. Но тоже не факт, что удачно.

Покупать ETF можно напрямую снова у иностранного брокера.

Ценник на акции ETF вполне сопоставимы с котировками на отдельные Reit. От нескольких десятков, до сотен долларов.

Дивиденды платят ежеквартально.

По поводу дополнительных комиссий.

У западных провайдеров плата за управление фондами недвижимости в среднем колеблется в пределах 0,1-0,2% в год от стоимости пая.

Думаю, это небольшая плата за возможность широкой диверсификации и спокойного сна с будущем.

Кстати о диверсификации. Знаете сколько reits входит в каждый ETF?

От нескольких десятков до несколько сотен. Например, в VNQ от Вангуард (инвестирующего в недвижимость на территории США) в составе 184 различных фонда. А ETF тоже провайдера, но с прицелом на другие страны, содержит 433 компании.

Если покупать отдельно даже по одной акции каждого фонда — пришлось бы выложить несколько десятков (а то и сотен) тысяч долларов.

Покупка REITs в составе ПИФ на российском рынке.

Плюсы данного вида инвестирования:

• цена входа в пределах 3-5 тысяч рублей за пай;
• не нужен брокерский счет;
• возможность покупки онлайн;
• управление фондом профессионалами;
• льготное налогообложение в рамках российского законодательства (освобождение от налогов при обмене паев или продажи после 3-х лет владения).

А теперь минусы (куда же без них, особенно в России).

Для примера, ПИФ Открытие — Зарубежная собственность.

УК хочет в виде платы за управление 3,4% в год от стоимости ваших паев.

Плюс возможны расходы в виде скидок и надбавок.

От 1,3 до 1,5% вы заплатите за право вложиться в фонд.

И 2% с вас попросят при продаже. Если срок владения менее 1 года.

За хорошо сделанную работу в принципе можно и заплатить. Ребята стараются. Анализируют и выбирают фонды в портфель.

Так? Нет не так.

Смотрим, куда направляются деньги пайщиков. В какие финансовые инструменты?

И что вы видим? Основа нашего ПИФ — обычный иностранный ETF на фонды недвижимости. В приведенном примере это — SPDR Dow Jones Global Real Estate. С годовыми издержками для инвесторов в 0,25%.

Почти в 15 раз дешевле!!!

Хороший бизнес у ПИФ. Собрал деньги. Купил иностранный ETF. И получай ежегодную плату с пайщиков, за так называемое «управление портфелем».

Ну и последний минус.

В России ПИФ не выплачивают дивиденды пайщикам. Вся прибыль «типа» реинвестируется в стоимость паев.

И вся прелесть Reit в виде постоянного дохода в виде дивидендов испаряется.

Печально.

Кто-то скажет, ну и пусть. Не такие это великие деньги за комиссии. Какие-то пара процентов.

Сравним главное — финансовый результат за несколько лет.

За период с 2013 года по 2019:

• Среднегодовая доходность: ETF +6,9%. ПИФ показал +4,9%.
• Общий рост котировок: +45% у ETF против 30% у ПИФ.

Разница в доходность в 1,5 раза!!! Всего за 6 лет!

И забьем последний гвоздь в ПИФ. Дивиденды. Иностранный ETF выплачивает их на руки акционерам. А ПИФ должен реинвестировать. За 6 лет примерно выходит еще 20% прибыли в виде дивов. И где все эти деньги? Это был риторический вопрос.

Акции REIT не обязаны быть публично торгуемыми

Наиболее популярные и крупные REIT обычно торгуются публично, но важно отметить, что они не обязательно должны быть публично торгуемыми компаниями

На самом деле существует три классификации REIT по принципу приёма инвестиций

1. Публично торгуемые REIT можно легко купить и продать на крупных фондовых биржах, таких как NYSE и Nasdaq.
2. Публичные небиржевые REIT доступны всем инвесторам, но не торгуются на крупных биржах.
3. Частные REIT не котируются на крупных фондовых биржах и обычно доступны только для аккредитованных инвесторов, которыми чаще всего являются состоятельные частные лица или институциональные инвесторы.

У каждого типа есть свои преимущества и недостатки

Важно иметь в виду, что последние два типа обычно не являются ликвидными, то есть, их очень трудно продать и обналичить. Частные REIT также не обязаны соблюдать большинство правил SEC, в отличие от двух других разновидностей, поэтому существует недостаток прозрачности

Что считается REIT?

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT арендует помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров. Ипотечные REIT не владеют недвижимостью, а финансируют ее. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы квалифицироваться как REIT , компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса (IRC). Эти требования включают в себя владение в первую очередь недвижимостью, приносящей доход, на длительный срок и распределение доходов между акционерами. В частности, для получения статуса REIT компания должна соответствовать следующим требованиям:

• Инвестируйте не менее 75% общих активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства США.
• Получайте не менее 75% валового дохода от аренды, процентов по ипотечным кредитам для финансирования недвижимости или продажи недвижимости
• Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционеров каждый год.
• Быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация.
• Управляться советом директоров или попечителями
• Иметь не менее 100 акционеров после первого года существования
• Не более 50% акций принадлежит пяти или менее физическим лицам3

Краткая справка

Сегодня, по оценкам, совокупные активы REIT составляют около 3 триллионов долларов США;Публично торгуемые акции REIT составляют 2 триллиона долларов.4

Классификация фондов

REIT фонды различаются по тому, какие операции с недвижимостью они проводят. Существуют рентные фонды, которые сдают недвижимость в аренду.

Фонды работают с различными типами помещений:

• жилыми;
• офисными;
• производственными;
• коммерческими помещениями, предназначенными для краткосрочной аренды.

Существуют фонды, которые ведут застройку и продажу недвижимости. В зависимости от того, с чем работает REIT фонд, меняется его потенциальная доходность и инвестиционные риски. Но, в любом случае, пай открытого фонда остается высоколиквидным активом, который можно легко купить или продать на бирже.