«островок» внаем. аренда малых пространств в тц превратилась в полноценную нишу

Как защитить права

Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.

Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.

Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.

Подробности

При проектировании торговых центров

…и больших супермаркетов, запланированное свободное пространство уже предусматривает размещение торговых островов. Могут быть внесены незначительные изменения в процессе ввода здания в эксплуатацию.

Основным фактором при выборе места является проходимость. Зачастую, в популярных супермаркетах самыми востребованными бывают островки, в которых представлены известные бренды с узнаваемыми именами: ювелирные украшения, косметика, часы и т.д.

Если рядом расположится пусть даже интересный, но никому не известный производитель, вряд ли он будет иметь успех у посетителей торгового комплекса. Необходимо будет произвести дополнительные расходы для организации маркетинговых мероприятий. К тому же, чем арендодатель солиднее, тем больше у него требований (к примеру, в оснащении внутренним освещением, чтобы оно гармонировало с другими торговыми галереями, в оформлении и т.д.).

Островки можно условно разграничить на два вида

размещенные в бизнес-центрах (БЦ) либо в торговых центрах (ТЦ). В зависимости от того, в каком из этих видов размещен торговый островок, будут определены типы товаров либо предлагаемых услуг.

На территории бизнес-центра более уместны следующие варианты для открытия:

— кондитерская (или пекарня), кофейня,

— киоск журналов и газет, фотография,

— пункт реализации мелких бытовых услуг,

— киоск с сигаретами, продажа электронных сигарет и аксессуаров к ним.

На территории торгового центра можно разместить:

— соки (фреши),

— сладости (конфеты, шоколад, пирожные и т.д.),

— кофе,

— головные уборы, сумки, зонты, ремни,

— парфюмерные изделия,

— часы наручные,

— ювелирные украшения,

— подарки, подарочные упаковки,

— сувенирная продукция,

— товары для домашних животных,

— табачные изделия.

Надо отметить, что для данного вида услуг дополнительно понадобятся удобные кресла, специальные зеркала, подсветка. Это подразумевает также, дополнительные вложения. Однако, бонусом будет возможность реализации сопутствующих товаров — что повысит выручку.

Для открытия торгового островка необходимы следующие действия:

— зарегистрировать ИП либо ООО,

— выбрать код ОКВЭД, который будет соответствовать деятельности,

— подобрать систему налогообложения,

— оформить разрешение на реализацию товаров в торговой точке,

— получить разрешение на осуществление деятельности в СЭС и Роспожарнадзоре,

— представить проекты и сопутствующие документы руководству ТЦ. Обычно, перечень документов уточняется при оформлении договора,

— получить сертификаты качества на продукцию от изготовителей и поставщиков.

Для нормальной деятельности торговой точки понадобится продавец-консультант; охрана и уборка будет организована арендодателем.

Для того, чтобы открыть торговый островок в ТЦ для начала нужно купить оборудование:

— стеллажи и витрины,

— компьютерное устройство,

— кассовый аппарат,

— желательно установка видеокамеры (для контроля транзакций и предотвращения воровства),

— материалы для рекламы, а также вывеска.

Вам понадобятся денежные средства на осуществление рекламных мероприятий, оплату аренды, интернета и телефона. Неплохо застраховать свой бизнес.

Первые дни

Часто, начинающие бизнесмены открывают свое дело по франшизе. В данном случае, риски значительно снижаются, а «раскручиваться» помогает головная фирма. Она поможет с материалом для рекламы, а также с консультациями в плане организации продажи.

Новые коробейники

По данным исследования Colliers International, лидеры островного формата представлены в следующих сегментах: предметы одежды и аксессуары, кондитерские изделия, ювелирные украшения, бижутерия. Далее за лидерской тройкой идут пункты аттракционов, косметика и парфюмерия. На «островах» также часто можно купить подарки и их упаковку, кофе, оформить услуги, сотовую связь.

По словам участников рынка, формат «островков» выгоден всем его участникам. «Как правило, договоры аренды на «острова» заключаются на краткосрочный период, что, несомненно, удобно для ретейлера: при сравнительно небольших инвестициях в оборудование торгового места арендатор получает возможность сопоставить реальные объемы продаж с прогнозными и в случае низкого товарооборота безболезненно выйти из проекта без штрафных санкций и потерь. Оборудование может использоваться арендатором на другом объекте», — рассуждает Екатерина Аридова, исполнительный директор департамента управления недвижимостью Colliers International. «Такой формат торговли, как «остров», сегодня очень востребован у арендаторов. Он имеет ряд преимуществ: «острова» располагаются в проходных местах, товар находится на виду у посетителей, а покупка, как правило, происходит здесь и сейчас», — говорит Алена Мариничева, директор департамента рекламы УК «Адамант».

Для оператора торгового центра выгода также очевидна — он дорого сдает ранее не задействованные квадратные метры.

Безопасная спонтанность

При этом, по оценкам экспертов, товарооборот одного и того же арендатора в полноценном помещении или в островном формате в целом сопоставим. Однако островные ретейлеры, безусловно, могут рассчитывать на более высокий по сравнению с классическими встроенными площадями спонтанный, импульсный спрос. Это в основном касается недорогих приобретений стоимостью 500–1000 рублей. Среди недостатков обычно называют нехватку места для складирования, ограниченные возможности для демонстрации товара, жесткие требования к размерам и формам витрин.

Но при этом нет проблем с безопасностью — так во всяком случае утверждают управляющие торговыми центрами. «Если говорить о пожарной безопасности, с «островами» ситуация несколько проще, поскольку нет необходимости в случае чрезвычайной ситуации эвакуировать покупателей из отдельного магазина с одним входом / выходом. Отмечу, что с точки зрения как пожарной безопасности, так и комфорта посетителей торговых комплексов ширина прохода от края «острова» до стены либо колонны должна составлять не менее 2,5 м. Таким образом, мы задействуем дополнительное пространство под торговлю или услуги, с одной стороны, не мешая покупателям комплекса — с другой», — уверена Алена Мариничева.

Ставки навынос

Ставка аренды «островка» не всегда напрямую зависит от его метража, зачастую каждое конкретное место имеет свою стоимость. В качественных крупных торгово–развлекательных комплексах аренда места на первом этаже составляет 100–150 тыс. рублей в месяц и выше. Как правило, на 2–3–м этажах стоимость составляет 50–80 тыс. руб./мес. «Ставки аренды на «островки» из расчета за квадратный метр обычно превышают ставки на классические помещения в 3–3,5 раза. Это обусловлено тем, что арендатор не вкладывает деньги в отделку помещений и устройство коммуникаций. Как правило, многие арендодатели готовы включать в арендный платеж и коммунальные услуги, которые для большинства «островов» состоят только из оплаты электроэнергии», — говорит Екатерина Аридова.

Как говорят участники рынка, основная проблема с «островками» в том, что такие зоны в большинстве комплексов не были изначально запроектированы. Они спонтанно возникли вслед за спросом со стороны небольших арендаторов. А значит, наблюдаются «ошибки молодости» — неправильная локация, перегруженность одной и той же категории товаров. Обитатели «островков» начинают конкурировать между собой, снижая друг другу показатели доходности.

В целом эксперты говорят, что в ближайшем будущем тема торговых «островков» будет развиваться, в частности, при реконцепции действующих ТРК.

Павел Никифоров, Наталья Модель

Все статьи автора

25 января 2019, 08:42

16523

Общие сведения

Как и у любого дела, у торговых островов тоже имеются как преимущества, так и недостатки, которые должны учитывать будущие владельцы:

К недостаткам можно отнести:

— отсутствие помещений для хранения товара и примерочных комнат, что не позволяет существенно расширить предлагаемый ассортимент,

— ограниченность места под витрину (анализируя потребительский спрос на товар возникает множество мало востребованных товарных позиций),

— строгие стандарты по типу самих конструкций, которые зачастую, вводит арендодатель.

Прежде чем открывать торговый островок, нужно внимательно ознакомиться с условиями аренды, просчитать пропускные возможности выбранной точки, изучить спрос покупателей на продукцию либо услуги, которые вы хотите предложить. Это поможет уменьшить риски и избежать непредвиденных вложений денежных средств.