Как происходит оценка недвижимости?

Содержание документа

Давайте рассмотрим структуру, содержание и оформление отчета об оценке недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов. Все они должны быть отражены в отчете.

Именно по этой причине существуют стандарты оценочной деятельности, которых обязаны придерживаться профессиональные оценочные компании.

Важно: требования к документу закреплены федеральным законодательством. В частности, регламентированы Требованиями к отчету об оценке (ФСО №3)

В отчете о рыночной стоимости квартиры должна быть отражена следующая информация:

• задание на оценку;
• факты и выводы;
• полные данные о заказчике и оценщике (директоре организации, юрлице, специалисте, выполняющем оценку);
• ограничения и допущения при проведении работ по подготовке отчета;
• применяемые стандарты оценочной деятельности;
• описание объекта недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик;
• анализ рынка и прочих оказывающих влияние на конечную цену внешних факторов. Это обязательная часть работы. Причем должен быть проведен анализ именно в том ценовом сегменте, в котором находится квартира.
• описание методов оценки: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо из них не применялся, специалист по оценке должен обосновать причину;
• согласование полученных разными методами результатов оценки недвижимости.

Целая глава в отчете отводится под описание характеристик объекта оценки.

Обязательно должны быть указаны:

• технические данные, состояние коммуникаций и год постройки дома;
• тип межэтажных перекрытий;
• материалы, из которых здание возведено;
• метраж и тип планировки квартиры;
• высота дома и этаж расположения жилого помещения;
• наличие поблизости остановок общественного транспорта, крупных дорожных развязок, магазинов и других соцобъектов.

Важно: обязательно присутствие описания текущего состояния жилого помещения. Речь идет о качестве выполненного ремонта, наличии или отсутствии встраиваемой техники

Кто такой оценщик и чем он занимается?

В последние годы данная профессия набирает все большую популярность. Как стать оценщиком и получить достойную высокооплачиваемую работу? Этот вопрос волнует многих, в частности тех, кто только определяется с будущей профессией.

Полноценное оформление и заключение сделок по праву собственности практически никогда не обходится без эксперта по оценке. Этот специалист рассчитывает реальную настоящую стоимость имущественных прав, нематериальных активов, акций, земельного участка, автомобилей и других ценностей.

Всех оценщиков подразделяют на несколько категорий. Часть специализируют свою работу на оценке недвижимости и различного оборудования. Другая часть оценивает интеллектуальную собственность, бизнес. Услуги этих специалистов востребованы как у физических лиц, так и юридических (банки, государственные структуры, страховые организации и другое).

Как обосновать затраты на оценку

Во-первых, ваш оценщик должен быть специалистом, который состоит в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Чтобы убедиться в его статусе, можно обратиться в Росреестр. Там вам выдадут выписку из Государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков. Если оценщик состоит в этой компании, то претензии инспекторов в этой части исключены. Если имущество оценит специалист, который не является членом саморегулируемой организации, налоговики могут снять расходы.

Во-вторых, надо подтвердить, почему компания привлекает оценщика по собственной инициативе. Необходимость этого можно обосновать выгодой от сделки. К примеру, чтобы не прогадать при продаже дорогостоящего актива или чтобы налоговики не посчитали стоимость заниженной. Ведь зачастую неопытному специалисту сложно оценить рыночную стоимость объекта с учетом всех его специфических характеристик.

В-третьих, обязательно подтверждать намерение совершить сделку с оцененным имуществом, если она не состоялась. Допустим, компания собирается продать актив и наняла оценщика, чтобы тот определил его стоимость. Но в итоге руководство отказалось от продажи. И сделку отменили. Даже в этом случае компания может учесть расходы на услуги оценщика при расчете налога на прибыль. А чтобы показать инспекторам, что организация была намерена продать имущество, запаситесь документами.

Оформите приказ руководителя. В нем напишите, что нужно рассмотреть вариант продажи имущества. Дальше можно создать комиссию, которая оценит все «за» и «против». Итоговым документом будет акт, в котором прописывают, что продавать имущество нецелесообразно и будет гораздо выгоднее эксплуатировать его дальше.

Чем занимается оценщик?

Стоит поговорить об обязанностях специалистов оценочной деятельности.

В круг их ответственности входят следующие пункты:

• Тщательный сбор информации, позволяющей осуществить компетентную оценку имущества;
• Сам процесс оценки, составление отчета о проделанной работе, оформление оценочного акта;
• Корректное общение с заказчиком выявление его потребностей, заключение договоров на оказание услуг, по оценке имущества.

Стоит иметь ввиду, что обязанности специалиста могут незначительно меняться. Здесь все зависит от того, каким видом оценки он занимается и каким образом ведет свою деятельность. А именно работает как частное лицо или является наемным работником.

Работа оценщиком: что она собой представляет?

В большинстве случаев при заключении крупных сделок необходимо узнать цену на предмет соглашения, которая актуальна на этот период времени. Как стать оценщиком, что входит в его обязанности?

Специалист по оценке должен иметь подходящее образование, приветствуются курсы повышения квалификации, опыт работы. Его задача – определение реальной стоимости имущества, размера материального ущерба, стоимости активов, интеллектуальной собственности, оборудования и многого другого.

Работа эксперта начинается с того, что он занимается сбором необходимой информации о конкретном предмете оценки. Далее он занимается сводом анализа полученных данных и выявляет на основании этого актуальную стоимость. В работу оценщика также входят консультации клиентов по возникшим у них вопросам. По результатам проведенной работы эксперт по оценке дает свое заключение и предоставляет его заказчику.

Сколько зарабатывает оценщик интеллектуальной собственности?

Пока вакансий на должность оценщика интеллектуальной собственности не так много. На HeadHunter, например, сейчас можно найти только одно предложение:

Результаты поиска на HeadHunter

На ресурсе Joobleвакансий намного больше, однако подходящих именно для оценщика интеллектуальной собственности все же мало:

Результаты поиска на Jooble

Американский рынок более развит в плане интеллектуальной собственности. Средняя зарплата оценщика интеллектуальной собственности в США — 56.000 долларов в год. Именно столько зарабатывает среднестатистический американец.

Средняя зарплата оценщика интеллектуальной собственности, ресурс glassdoor

Методы оценочной деятельности

В оценочной деятельности применяются единые методы и процедуры, выработанные международными и национальными оценочными организациями.

Методология оценочной деятельности едина и основана на выработанных теорией и мировой практикой методах оценки материальных и нематериальных объектов. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Существует несколько подходов к оценке объектов:

1. Доходный подход, объединяющий совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
2. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учётом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
3. Сравнительный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналогом оцениваемого объекта признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Виды оценщиков

Представители профессии делятся по нескольким признакам.

1. В зависимости от характера проводимой оценки это специалист по определению:

• рыночной стоимости (продажи, покупки квартиры, автомобиля);
• стоимости для налогообложения (расчет задолженности перед ИФНС, сопровождение процедуры банкротства);
• специальной цены (отличной от стоимости в стандартах);
• инвестиционной (расчет исходя из доходности для конкретного инвестора в заданных условиях инвестирования);
• стоимости замещения (оценка убытка при подаче претензии на страховую выплату, компенсацию с виновника);
• цены воспроизводства (расходы на воссоздание объекта, аналогичного погибшему);
• утилизационной, ликвидационной стоимости (издержки по уничтожению предмета оценки);
• цены объекта на ограниченном рынке (применяется при невозможности реализации имущества на открытом рынке).

1. По характеру оцениваемого имущества. Здесь будущий эксперт должен определиться, как стать оценщиком автомобилей, недвижимости ювелирных изделий, имущества физических лиц, земельных паев, предприятий, прав требования, работ.

• Экспертиза автотранспорта определяет объективную стоимость исследуемого средства с целью его продажи, передачи в качестве выплаты задолженности.
• Эксперт по недвижимым объектам подключается на этапе подготовки сделки (продажа, дарение, мена). Его заключение необходимо для оформления прав на наследство, ипотеки, заверения договоров нотариусом, ведения судебных разбирательств, расчета налогов, оформления банкротства физического, юридического лица.
• Специалист по ювелирным изделиям работает с украшениями из золота, серебра, платины. Подключается к процессу урегулирования инцидентов (хищение, ограбление ломбарда, магазина), оценке активов ювелирного завода, нанесенного ущерба.
• Оценщик имущества физических лиц и предприятий осуществляет расчет стоимости активов в собственности гражданина (компании) в рамках оформления банкротства или крупного займа.
• Экспертиза выполненных работ (проектных, строительных, монтажных) требуется для расчета компенсации по договору подряда, судебных разбирательств, контроля качества, оформления документов для участия в тендерах.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

1. Молодая и развивающаяся профессия, которая всего через несколько лет войдет в ТОП самых популярных.
2. Работа доступна для юристов, разнообразных оценщиков и других профильных специалистов, которые могут получить необходимые знания на курсах.
3. Гарантированная высокая заработная плата.
4. Возможность работать в компании или же заниматься частной практикой.
5. Профессия востребованная и уважаемая.
6. Невысокая конкуренция на рынке услуг.
7. Дефицит специалистов.

Минусы

1. Длительное и трудоемкое обучение.
2. Работая сложная, подразумевает огромную нагрузку и ответственность.
3. Нервные стрессы.

История профессии

Считается, что первыми в истории профессиональными оценщиками были работники казначейств древних государств, которые на основе экспертной оценки заносили в перечень имущественных поступлений захваченные в войнах трофеи. Затем к ним присоединились и представители налоговых служб, первые упоминания о которых относятся к временам существования Древних Индии и Египта. Поскольку подати часто взимались натуральными продуктами и сельскохозяйственными животными, нужно было уметь точно определять их стоимость в зависимости от состояния.

Главная роль при введении нормативов отводилась специальным уездным комиссиям, которые лучше ориентировались в местной специфике. Но непосредственной оценкой занимались земские управы, производящие расчет стоимости и доходности на основании деклараций владельцев недвижимости, сведений страховых и кредитных организаций. Итоговая оценочная ведомость для обеспечения контроля общественного мнения публиковалась в прессе.

В современной России до вступления в июле 2006 года в силу ФЗ № 200 оценка являлась лицензируемым видом деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В настоящее время на основании ФЗ № 135 (1998 г.) «Об оценочной деятельности в РФ», законодательно определяющего, кто такой оценщик, и изменений, внесенных ФЗ № 157 (2006 г.) и ФЗ № 172 (2016 г.), регулирование осуществляется государством и саморегулируемыми организациями, к которым относятся некоммерческие объединения субъектов предпринимательства в данной отрасли.

Программа учебного курса «Эксперт по оценке имущества»

Дисциплины, указанные в дипломе:

Оценщик это кто и чем занимается

Оценщик, это эксперт в обязанности профессии которого входит проводить квалифицированную оценку сделок по праву собственности, рассчитывать реальную стоимость имущественных прав на материальные активов: акций, жилья, земельных участков, автомобильного транспорта и других видов материальных ценностей. По результатам оценки составляется оценочный отчёт.

Важно! Оценщик, имеет официальный статус и как профессия и зарегистрирована в России в 1997 году. Деятельность оценщика регулируется ФЗ No 135 от 29.07.1998 и изменениями, а также многочисленными профессиональными стандартами РФ. Их услуги могут быть востребованы как у физических, так и юридических лиц

Их услуги могут быть востребованы как у физических, так и юридических лиц

Деятельность оценщика регулируется ФЗ No 135 от 29.07.1998 и изменениями, а также многочисленными профессиональными стандартами РФ. Их услуги могут быть востребованы как у физических, так и юридических лиц.

Сферы деятельности оценщика подразделяются по назначению:

• реальной стоимости недвижимости, различного оборудования, транспортных средств;
• актуальной стоимости интеллектуальной собственности, ценных бумаг, бизнеса.

Работа оценщика осуществляется в несколько этапов:

1. заключение договоров на оказание услуг, по оценке имущества.
2. изучение объективных характеристик объекта оценки:
3. сбор всей информации о состоянии объекта на основании утверждённых стандартов;
4. проводить анализ выявленных данных и характеристик;
5. определяет реальную стоимость объекта оценки;
6. проводит согласования с заказчиком по всем результатам;
7. оформляет заключение о проведённой работы и составляет оценочный акт.

Объектами оценки эксперта могут быть:

• автомобили, прицепы или другой подвижный транспорт;
• земельные наделы или приусадебные, дачные участки;
• ценные бумаги или другие нематериальные активы;
• любая жилая и коммерческая недвижимость.
• ипотечные кредиты;
• займы под залог имущества в банках;
• причинённый ущерб, как умышленный, так и природный;
• наследственное, даренное как движимое, так и недвижимое имущество;
• и многое другое.

Что нужно, чтобы стать оценщиком

Овладеть профессией оценщика не так просто. Ведь одного желания для этого недостаточно, необходимо иметь высшее, желательно экономическое образование. Специалистов по оценке готовят также специализированные вузы. К примеру, в Москве, получить образование по специальности «эксперт по оценке имущества» можно в таких заведениях как:
 

•  Международная академия оценки и консалтинга;
•  Институт профессиональной оценки;
   

Некоторые вузы предлагают программы для дополнительного профессионального образования, это:
 

•  Российская экономическая академия им. Плеханова;
•  Финансовая академия при Правительстве РФ;
•  Московский автомобильно – дорожный институт (оценщик транспорта);
•  Российский институт интеллектуальной собственности (оценщик интеллектуальной собственности);
•  Московский университет геодезии и картографии (оценка земли и недвижимости);
•  Московский институт права (оценщики широкого профиля).
   

Но в основном выучиться на оценщика возможно только на базе других специальностей, наиболее выгодная из которых «Финансы и кредит», где с третьего курса вводится специализация «оценка собственности». Получив соответствующее образование, молодые специалисты на протяжении одного, двух лет проходят стажировку у опытных специалистов, после чего сдается экзамен.

На протяжении же года или двух лет подготовки, стажер осматривает объекты для оценки, ищет аналоги, учится составлять и оформлять качественные отчеты. Правда, чтобы стать настоящим профессионалом, надо сделать несколько сотен отчетов и научиться решать неразрешимые задачи.

Надо отметить, что деятельность оценщиков находится под контролем саморегулируемых организаций (СРО), поэтому чтобы приступить к профессиональным обязанностям, специалисту необходимо иметь следующие документы:
 

• диплом о профильном образовании или профессиональной переподготовке;
• сертификат о членстве в СРО.
• полис страхования ответственности.
   

Страхование необходимо при случае профессиональной ошибки, например при оценке бизнеса, где страховые суммы начинаются от миллиона.
 

Надо заметить, что специалисты по оценке, в основном работают в различных отраслях своей профессии и редко занимаются несколькими видами оценочной деятельности, так как каждая отдельная сфера требует серьезных знаний.
 

Виды стоимости

В оценочной практике проводятся различные виды стоимости.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (п. 5 ФСО № 2), статьей 20 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стоимость недвижимости классифицируется на следующие виды:

• рыночная;
• ликвидационная;
• кадастровая;
• инвестиционная.

Рыночная стоимость

Определяется наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Стоимость указывается на дату оценки.

Главные условия — стороны должны действовать открыто и располагать всей необходимой информацией.

Ликвидационная стоимость

Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку.

Кадастровая стоимость

Устанавливается проведение государственной оценки. Определяется для целей налогообложения, подсчета суммы налога в случае купли-продажи, аренды, договора дарения или обмена жилья, оформления права наследования, формирования цены при обмене объекта на эквивалентный.

Инвестиционная стоимость

Измеряет эффективность инвестиций для конкретного лица или группы лиц при установленных целях использования объекта. При определении этого вида стоимости учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен.

Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров?

Определение цены объекта складывается из следующих факторов:

• состояния здания;
• года постройки;
• категории земельного участка;
• обеспеченности инженерными коммуникациями;
• расположения;
• удаленности от центра;
• уровня безопасности;
• качества подъездных путей;
• типа поселения, где расположен объект;
• экологической обстановки в районе;
• развития инфраструктуры.

Задача оценщика специфична тем, что определение стоимости часто становится предметом залога по жилищным займам на строящееся жилье. Как можно оценить объект, который существует пока только на бумаге? Разве можно быть уверенным в том, что он будет построен и введен в эксплуатацию?

На практике оцениваются не эфемерные квадраты, а стоимость прав на сооружаемый объект. Цена будущей постройки определяется, исходя из стоимости действующих объектов с аналогичными характеристиками.

Информация может корректироваться с учетом сведений о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и уровня рисков (банкротства застройщика, задержки сроков).

Строящееся жилье обычно оценивается ниже, чем готовое.

Как выучиться на оценщика: варианты образования

Специалисту по оценке для успешного трудоустройства потребуется высшее образование по экономическому или юридическому профилю. Сейчас большое количество вузов готовят профильных специалистов: экспертиза и оценка недвижимости, оценщик широкого профиля и т. д.

5 популярных вузов, где можно получить профессию оценщика:

• Российский государственный университет правосудия.
• Волгоградский государственный технический университет.
• Южно — Уральский государственный университет.
• Государственный университет управления.
• Санкт — Петербургский государственный университет.

Недостающие знания можно получить на специальных курсах оценщиков, в том числе дистанционно. К примеру, существуют специальные курсы оценщика недвижимости или автомобилей, но это только дополнение к основному образованию.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

1. В ближайшие 10-15 лет профессия будет динамично развиваться.
2. Достойный уровень оплаты труда, возможность получить работу в престижной арт-студии или в оценочном агентстве.
3. Арт-оценщик сразу обрастает полезными деловыми связями.
4. В перспективе можно открыть собственную арт-студию, работая с известными и молодыми художниками.
5. Профессия очень перспективная.
6. Постоянные путешествия, их может оплачивать компания, в которой арт-оценщик работает.

Минусы

1. На данный момент профессия имеет размытые перспективы, ведь пока не определены ни четкие обязанности, ни точные средние заработные платы в сегменте.
2. Постоянное взаимодействие с людьми, многие из которых отличаются требовательностью, капризностью, навязчивостью.

Cдaйтe экзaмeн

Пocлe пpoxoждeния 3 лeт пpaктики нyжнo cдaть экзaмeн. Oн нaзывaeтcя квaлификaциoнным, пoтoмy чтo пoдтвepждaeт пoвышeниe квaлификaции. Пocлe eгo пpoxoждeния вaм выдaют aттecтaт, кoтopый paзpeшaeт paбoтaть oцeнщикoм caмocтoятeльнo, нe в poли пoмoщникa, a кaк cпeциaлиcт. Кaждыe 3 гoдa пpидeтcя пoдтвepждaть вaшe пpaвo нa paбoтy: пepecдaвaть экзaмeн и пoлyчaть cepтификaт зaнoвo. Ecли нe дeлaть этoгo, нe cмoжeтe paбoтaть пo пpoфeccии.

Пpaктикa нyжнa кaк paз для тoгo, чтoбы ycпeшнo cдaть экзaмeн. Фopмa экзaмeнa cтpoгo peглaмeнтиpoвaнa, oн пpoxoдит oдинaкoвo вo вcex peгиoнax. Кaндидaтy нyжнo cдaть экзaмeны в тpex нaпpaвлeнияx: нeдвижимocть, движимoe имyщecтвo и oцeнкa бизнeca, в тoм чиcлe нeмaтepиaльныx aктивoв и интeллeктyaльнoй coбcтвeннocти. Экзaмeн пpинимaeт ФБУ «Фeдepaльный pecypcный цeнтp», eгo длитeльнocть — 2,5 чaca.

Как же стать оценщиком?

Молодым людям следует знать, что профессия разделена на виды:

1. Одни специалисты связаны с недвижимостью, то есть оценивают дома, квартиры, оборудование.
2. Специалисты следующей категории занимаются определением стоимости бизнеса.

Специалисты-оценщики могут работать:

• в государственных организациях;
• в страховых компаниях;
• занимаются частной деятельностью.

Что необходимо, чтобы стать оценщиком?

Путь к профессии, при всей видимости легкости, оказывается тернистым и трудным, потому что молодому человеку следует потратить значительное время на овладение специальностью. К профессии можно идти тремя путями:

1. В России очень мало вузов, которые дают конкретную специальность оценщика, необходимо закончить профессиональные платные курсы. Сертификат, выданный на курсах, станет основным документом для специалиста, но молодого человека не примут на курсы оценщиков без юридического или экономического образования.
2. Среди перечня подходящих вузов — два московских высших учебных заведения, специализирующихся на подготовке оценщика. Стать оценщиком возможно:

• в Международной академии консалтинга;
• в институте профессиональной оценки.

1. Кроме этого, в столице России есть шесть факультетов высших заведений, выпускающих специалистов-оценщиков узкого профиля. В частности, как стать оценщиком транспорта точно знают в автомобильно-дорожном институте – именно здесь готовят данных специалистов. Оценкой земли и недвижимости можно заниматься после окончания университета геодезии.
2. Еще один путь получения профессии оценщика: обучение на одном из экономических факультетов, а с третьего курса пройти специализацию по профессии оценщика.