Снт: это что?

Деление земель в рамках Земельного кодекса

Каждый участок расположен в составе земель, отличающемся определенным целевым назначением:

• территории населенных пунктов;
• сельскохозяйственные угодья;
• охраняемые зоны;
• области для расположения промышленности и технических объектов;
• водный фонд;
• земли запаса;
• ареал лесных насаждений.

Помимо закрепленного за каждой территорией целевого предназначения, земли характеризуются разрешенным видом использования, которых в России насчитывается больше трех тысяч. Для областей сельскохозяйственного назначения предусмотрены определенные способы применения:

• возведение жилых построек;
• сельскохозяйственное производство;
• садоводство;
• выращивание животных и птицы.

Что касается наделов в черте городов и поселков, то у них иное использование:

• возведение блочных строений для жилья;
• строительство дачных домов;
• индивидуальное строительство дома.

Виды предназначения земельных участков

Выбирая землю, будущий владелец учитывает собственные запросы и цели приобретения, определяется с необходимостью проживания на участке — от этого зависит покупка участка с соответствующим видом разрешенного применения. Общепринятое предназначение участков:

• ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство, образованное в форме юридической собственности, для партнерской деятельности владельцев дачных наделов. Располагается только на сельскохозяйственных землях.
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество, оформленное в совместную юридическую собственность хозяев в целях садоводства и садоводческой деятельности. Эти наделы расположены также на сельскохозяйственных территориях.
• ЛПХ — участки для ведения личного подсобного хозяйства, находятся на территории поселков и на землях сельскохозяйственного назначения.
• ИЖС расшифровывается как участок для индивидуального жилищного строительства, это участки под капитальные дома, их расположение предусмотрено в границах городов или других населенных пунктов.

Права участников объединений

К основным правам участников дачных и садовых товариществ относится:

1. Возможность быть избранным и избирать самому членов правления.
2. Получение сведений о деятельности органов правления.
3. Ведение самостоятельного хозяйства на собственном земельном участке.
4. Возведение зданий и строений в соответствии с установленными нормами и СанПинами.
5. Добровольно вступать или выходить из состава объединения.
6. Обращаться в суд при нарушении прав.
7. При отчуждении участка автоматически отчуждать свою долю приобретаемого имущества.

Право реализовывать эти возможности есть у каждого члена объединения.

Что такое ДНП?

ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Это одна из самых распространенных форм в области загородной недвижимости.

В доме, относящемуся к ДНП, можно зарегистрироваться

Организовываться ДНП может на участках, относящихся к землям:

• сельхозугодий;
• населенных пунктов.

Дачное партнерство должно состоять не менее чем из 3 человек. Оно также регистрируется в налоговой службе, оформлять статус юридического лица. Существует обязанность внесения взносов, за счет которых существует партнерство.

Вступление и выход из объединения

Для вступления в ДНП требуется написать заявление. Оно рассматривается на общем собрании членов организации, которые принимают решения о зачислении просителя в свои ряды и выделении ему участка земли.

После этого требуется оплатить вступительный взнос, а участок разрешается приватизировать. По закону участки предназначены для строительства сезонных домиков или ведения небольшого дачного хозяйства.

Преимущества

К плюсам владения участком в дачном некоммерческом партнерстве относят:

1. Право на строительство дома, который необязательно признавать жилым объектом. При этом дом считается пригодным для постоянного проживания.
2. Если партнерство находится в пределах населенного пункта, легко решить вопрос с получением прописки на своем участке.

Эти преимущества многих побуждают к приобретению участков в ДНП.

Недостатки

Минус большинства ДНП – отсутствие инфраструктуры

Но существуют и определенные минусы. Из-за того, что земли ДНП изначально предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности, при строительстве капитального жилого строения возникают определенные трудности.

1. Из-за статуса земли не удастся бесплатно рассчитывать на проведение газа и водопровода к дому. Организовать коммуникации допускается только при помощи коммерческих структур за счет владельцев участков.
2. Здесь не предполагается возведение объектов социальной инфраструктуры – поликлиник, детских садов, школ.
3. Получить ипотечный кредит банке проблематично, так как дачный участок редко соглашаются принять в качестве залога.

Если происходит ликвидация партнерства, у его членов остаются права на земельные участки и всю расположенную на них недвижимость.

Особенности

Создание дачного партнерства предполагает совместное решение бытовых и юридических вопросов, финансовых проблем. При этом вся прибыль направляется на решение потребностей сообщества.

Особенности функционирования ДНП заключаются в следующем:

• самостоятельно организуются выборы в управляющие органы;
• члены партнерства сами контролируют работу правления;
• в рамках оформленного договора существует возможность использовать по своему усмотрению землю и постройки на ней;
• при ликвидации каждому члену предоставляется доля в общем имуществе.

Главное условие – земля должна быть освоена в течение 3 лет.

Как правильно перевести СНТ или ДНП в ИЖС

В каждом из перечисленных видом возможного использования земель имеются своиплюсы и минусы.

Для осуществления перевода необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местные или исполнительные (государственные) органы. В таком ходатайстве нужно обосновать необходимость изменения категории земли. К нему требуется приложить документы о правах на эту землю, о личности заявителя.

По закону срок рассмотрения этого заявления не должен превышать двух месяцев. В ходе рассмотрения принимается решение о возможности перевода земель СНТ или ДНП в участки для возведения частных домов. Оформляется принятое решение актом.

После получения такого акта на руки, собственник участка должен произвести регистрацию изменений в Росреестре. При отказе в переводе должны быть послужившие этому причины. У заявителей имеется возможность обжаловать акты об отказе в изменении категории земли.

Преимущества и недостатки СНТ

При изучении вопроса о том, что это такое — СНТ, расшифровки понятия, возможно рассмотреть следующие моменты.

Плюсы садовых товариществ:

• наличие охраны;
• чистая и ухоженная территория;
• наличие подъездных дорог;
• спокойное занятие любимым делом на участке;
• возможность построить дом и прописаться в нем;
• низкая стоимость участка;
• нет надобности в создании проекта;
• живописное место;
• низкая налоговая ставка.

Недостатки садового товарищества:

• месторасположение может быть удаленным;
• излишние дополнительные взносы;
• не везде есть хорошая инфраструктура;
• проблемы с оформлением прав и регистрацией;
• невозможность оформления участка в ипотеку.

Как поменять статус участка?

Существенная разница между назначением и использованием различных участков заставляет владельцев переводить землю из одной категории в другую. Но осуществить такую процедуру трудно, хотя законом разрешается. Чтобы начать процедуру, составляют ходатайство по соответствующей форме и передают его в местную муниципальную службу. К документу прилагают следующие бумаги:

• документы, устанавливающие личность собственника;
• кадастровую выписку;
• выписку сведений из ЕГРП.

Муниципалитет может поспособствовать смене категории, если земельный участок расположен недалеко от городской окраины, но дальше расположенные площади не найдут поддержки у городской или поселковой администрации. Иногда могут потребовать перевести в другую категорию участки всего товарищества, для чего следует заполучить подписи всех участников кооператива. Такое сделать иногда невозможно, так как планы на участки у всех семей различные.

Отсюда следует логический вывод, что нужно определиться с назначением земли и выявить основное направление деятельности или выделить желание иметь частный дом, а только затем приступать к поиску земли соответствующей категории.

Различия между СНТ и ДНП

1. Первый вариант отличается маленьким садоводством, плохими коммуникациями, стоимость членства (нужно узнавать заранее, так как платить придется круглый год);
2. Второй вариант характеризуется населенностью такого партнерства, обычно имеет хорошие удобства для проживания и коммуникации, к нему относятся и коттеджные поселки.

Плюсы и минусы СНТ и ДНП

Среди положительных сторон можно назвать:

• Возможность оформления постоянной регистрации в постройках;
• Занятие огородничеством и фермерским делом;
• Быстрая покупка и минимум документов.

Минусы:

• Нельзя заниматься коммерческой деятельностью;
• Один член товарищества или партнерства не может принимать никаких решений (только с помощью общего собрания всех членов);
• Продажа своего личного участка земли осуществляется также после согласия всех остальных участников (в противном случае такая сделка будет признана недействительной и повлечет за собой судебные тяжбы);
• Могут собираться дополнительные взносы на определенные нужды.

Органы управления и юридический статус СНТ

Садовое некоммерческое товарищество находится под управлением председателя СНТ, правления и общего собрания собственников земли. Окончательное решение по всем вопросам объединения принимает общее собрание.

На общем собрании решаются вопросы по благоустройству земель СНТ, выбору поставщиков коммунальных услуг, организации охраны и другим проблемам садового товарищества. Как член СНТ, вы вправе высказать свое мнение и принять участие в решении имеющихся задач.

На общем собрании выбирают председателя и правление, которые становятся исполнительным органом СНТ. При этом председателю отводятся определенные полномочия: право подписи под финансовыми и иными документами товарищества, обязанности по заключению сделок, открытию счетов в банке и т. д.

СНТ обладает статусом юридического лица, поэтому у него есть полномочия в разрешении споров и конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между членами товарищества. При возникновении споров с третьими лицами СНТ вправе защищать интересы своих членов в суде.

Устав

Люди, желающие создать свое садоводческое товарищество, должны понимать, что эта организация является юридически ответственной, значит, у нее есть не только права, но и ряд обязанностей, одна из которых заключается в создании Устава СНТ. Что это такое? Устав – это соответствующим образом утвержденный и зарегистрированный юридический документ, в котором собраны положения и правила, касающиеся всех вопросов деятельности садоводческого товарищества. В Уставе должны быть указаны:

— название товарищества (например, СНТ «Ягодка»);

— адрес, где оно расположено;

— количество уже состоящих в товариществе членов и допустимые нормы приема новых;

— площадь всех его земельных участков;

— виды взносов и порядок их внесения;

— права членов садоводческой организации и их обязанности;

— структура управления;

— правовая форма.

Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Для того, чтобы стать правообладателем надела в дачном товариществе, допустимо предпринять одно из нижеследующих действий:

1. вступить в члены Товарищества на основании оформления договора субаренды с правлением СНТ.
2. Выделиться в индивидуальное владение путём составления соглашения с правлением или по решению суда.

Договор субаренды

Этот тип получения данного вида земель наиболее распространён, им пользуются практически все обладатели наделов в Товариществе. Для того, чтобы получить ЗУ, заинтересованное лицо находит подходящий участок на сайте по продажам недвижимости или в риэлтерской компании. По усмотрению, покупатели обращаются непосредственно в правление и рассматривают наделы, оставшиеся свободными или выставленные на продажу.

Следует учесть, что в обоих случаях покупатели приобретают только:

1. насаждения;
2. возведённые хозяйственные постройки;
3. садовый домик.

Земля не продаётся, а оформляется в субаренду, если массив не приватизирован кооперативом или не выкуплен у местной администрации. Тогда юридическое лицо, являясь учредителем и арендатором, передаёт долю в праве аренды по договору субаренды. Приобретателю следует иметь в виду, что в данном случае он подчиняется по гражданской иерархии двум вышестоящим уровням, которыми являются:

1. арендатор в лице учредителя;
2. местная администрация – арендодатель земель.

Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения: образец

Акт обследования

Составляется он в результате комиссионного обследования. Членами комиссии являются уполномоченные должностные лица – представители администрации, а так же член правления и незаинтересованные лица из числа рядовых членов СНТ.

При составлении акта обязательно указывается цель обследования, а к документу прилагаются протоколы обследования или заключения экспертов, специалистов-почвоведов и иные справки, имеющие отношение к вопросу. В обозначенном случае, в акте требуется отразить, что ЗУ обрабатывается в соответствии с его целевым назначением лицом, отстаивающим право собственности на участок.

Рекомендуем также узнать что такое выписка из похозяйственной книги на ЗУ и зачем она нужна.

Исковое заявление

Исковое заявление о признании права собственности на ЗУ подаётся по месту расположения надела. Здесь решаются все спорные вопросы, которые могут возникнуть:

1. между учредителем и администрацией;
2. между правлением и членами СНТ.

По преимуществу споры возникают в случае признания права собственности на участок, при утере документации или при передаче такового по наследству. Потерянная документация на землю встречается обычно в дачных посёлках, которые возводились в советский период, когда земли оформлялись в постоянное (бессрочное) пользование. В настоящее время требуется переоформление таких участков, но основой является правоустанавливающий документ о выделе участка.

Подачу иска предваряет заявление, написанное в администрацию (Федеральные законы № 137-ФЗ и 122-ФЗ). Председатель местного исполкома уполномочен выдать акт о признании права собственности на ЗУ на основании приложенной к заявлению справки, предоставленной заявителю правлением. При письменном отказе со стороны администрации, заинтересованному лицу потребуется получить решение суда, на основании которого будет проведена регистрация участка.

К исковому заявлению прилагают документацию, подтверждающую фактическое владение наделом. В качестве ответчика выступает администрация, отказавшая в выдаче акта о праве собственности.

Отчёт об оценке земельного участка

Иногда по решению суда допускается затребование отчета об оценке. Как правило, такие случаи возникают, когда администрация принимает решение о выкупе земельного участка сельскохозяйственного назначения, но устанавливает завышенную стоимость на землю. Так как надел допускает выкупа только по кадастровой стоимости, установление рыночной цены не допускается.

В таком случае суду представляется отчёт о проведённой оценке, с точными параметрами надела, кадастровыми и техническими характеристиками.

Составление этого документа может потребоваться при изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд. В этом случае ситуация противоположна. Администрация обязана уплатить рыночную цену. Если цена приравнена к кадастровой стоимости – её следует оспорить. Отчёт должен опираться на регламент, установленный для оценочной деятельности.

Примеры отчетов об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения:

Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения: пример №1

Особенности документов: зачем они нужны, в каких случаях используются

Садовые товарищества опираются в правовом отношении на два типа документационного обеспечения прав:

1. Документы, находящиеся в ведении юридического лица СНТ, которые постулируют существование самого товарищества как субъекта права обладания.
2. Документы, которые выступают гарантом права пользования для участников коллективной собственности.

К первому типу относятся документы, посредством которых СНТ как юридическое лицо осуществило возникновение прав на существование, здесь должны иметься в наличии правоустанавливающие документы на пользование землёй или договор аренды с муниципалитетом.

Договор субаренды

Относится ко второму типу документов и может иметься у членов товарищества в двух случаях:

1. Если по уставу товарищества пользование землями осуществляется на основании субдоговоров.
2. Когда отдельные члены товарищества получают автономию в пользовании участком, посредством субаренды.

Естественно, что эти договора могут иметься лишь в том случае, когда земли находятся не в собственности юридического лица СНТ, а в аренде.

Договор субаренды имеет локальный характер и заключается в товариществе с председателем.

Впоследствии на основании этого договора можно осуществить выкуп земельного участка.

Акт обследования

Составляется в том случае, когда дачник желает переселиться на участок на постоянное место жительства с получением регистрации. Он выдаётся специализированной комиссией, состоящей из представителей муниципального образования по инициативе собственника или по решению суда.

В её функции входит рассмотрение:

• условий возможного постоянного проживания;
• наличие обеспечения участка водоснабжением и энергоснабжением;
• жилые площади дома;
• другие свойства участка, отвечающие санитарным нормам, установленным для постоянного проживания граждан.

На основании заключения данного акта, дом приобретает статус жилого помещения и может использоваться для постоянного проживания на территории СНТ.

Отчёт об оценке

Может понадобиться при осуществлении выкупа участка. Для его составления также потребуются документы проведённой на участке экспертизы. Она устанавливает пригодность земель к использованию, уровень их плодородия.

Также в отчёт входят все объекты, имеющие имущественную ценность.

В другом случае данный документ может понадобиться при оспаривании кадастровой стоимости земли, с целью снижения налоговой ставки.

Закон об СНТ

Товарищества регулирует ФЗ № 66 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Документ этот принят недавно и пересматривает многие понятия, которые содержались в предыдущем законе, теперь недействующем. В частности, из закона убрали термин «дача». Его заменили СНТ и ДНП.

Важно отметить, что членские взносы, которые должны выплачивать все участники товарищества, идут в том числе на налоги. СНТ должны уплачивать налог на объекты, находящиеся в общей собственности, за дороги, воду и ФОТ трудоустроенных рабочих

За частные здания, даже нежилые, собственник платит налоги самостоятельно.

Членские взносы теперь должны приниматься только на расчетный счет.

Что разрешено строить на участке СНТ и его назначение

Использование земельного участка СНТ по целевому назначению, предусматривает обязательную обработку земель, с посадкой сада и огорода. По желанию, разрешено возводить хозяйственные постройки и дачный домик. Остальные действия, проводимые владельцем участка, согласовываются с председателем правления. То же касается критериев, которые предъявляются к дачному домику. Любое капитальное строение, возведённое в СНТ, будет оформлено лишь в качестве дачного домика, независимо от его размера и дизайнерского замысла владельца участка.

Более подробно о разрешенном использовании земли сельхозназначения: виды и минимальный размер для перевода.

Как правило, уже на этапе приобретения ЗУ, покупателя знакомят с учредительной документацией и регламентом строительства, установленного для данного вида земель. По преимуществу нормирование строительства здесь не устанавливается достаточно жёстко. В определённых дачных посёлках разрешено строительство малоэтажных зданий любого формата, без ограничений.

Если отдельно взятое юридическое лицо предусматривает установление специальных нормативов – вновь вступающие члены товарищества знакомятся с документом под роспись. А документ, в свою очередь принимается только на общем собрании, при условии получения большинства голосов.

Если вам не подходит данная категория земли, тогда вы можете изменить целевое назначение участка.

Нюансы учета основных средств в СНТ

Важно! С 01.01.2022 отменяется ПБУ 6/01. Вместо него вводятся два новых ФСБУ: 6/2020 «Основные средства» и 26/2020 «Капитальные вложения». Что изменят новые стандарты по сравнению с ПБУ 6/01, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс в своем Обзоре, посмотреть который можно бесплатно, получив пробный доступ к К+

 Учет основных средств (ОС) регламентируется нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утверждено приказом Минфина от 30.03.2001 № 26н). Согласно п. 4 данного положения некоммерческие организации (далее — НКО) принимают к учету ОС в случае, если объект используется в деятельности, направленной на достижение целей создания НКО, включая предпринимательскую деятельность. Также единовременно должны выполняться следующие условия:

• срок предполагаемого использования объекта ОС более года;
• объект приобретен с целью дальнейшего использования, а не для перепродажи.

Объект ОС принимается к учету по первоначальной стоимости, которая складывается из сумм фактических расходов, понесенных в процессе приобретения, строительства или изготовления актива. К ним относятся суммы оплачиваемые продавцу по договору купли-продажи объекта, а также расходы на транспортировку, информационно-консультационные услуги, невозмещаемые налоги и пр.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если основное средство приобретается строго для некоммерческой деятельности (то есть с его использованием не планируют связывать получение облагаемой НДС выручки), то сумма входного НДС включается в стоимость объекта (п. 2 ст

170 НК РФ).

Все затраты на приобретение объекта ОС собираются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а по факту введения в эксплуатацию актива счет 08 кредитуется в дебет счета 01 «Основные средства организации».

Проводки при этом выглядят следующим образом:

Дт 08 Кт 60 — куплен объект ОС у продавца (включая суммы НДС);

Дт 08 Кт 60, 76 — отражены прямые затраты на закупку актива (транспортные, консультационные и проч.);

Дт 01 Кт 08 — актив введен в эксплуатацию;

ВАЖНО! Использование средств из целевых взносов на осуществление капвложений следует отражать с применением счета 83 (согласно инструкции к Плану счетов бухучета, утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н)

Дт 86 Кт 83 — целевые средства, направленные на капвложения, учтены как увеличение добавочного капитала;

Дт 83 Кт 01 — отражено выбытие объекта капвложения, купленного за счет целевых поступлений.

Все операции по движению объектов ОС оформляются первичными документами. Какими именно, см. в материале «Документальное оформление движения основных средств».

В бухгалтерском учете объекты ОС стоимостной оценкой менее 40 000 руб. могут быть учтены в составе МПЗ (п. 5 ПБУ 6/01).

ВАЖНО! Амортизация по объектам ОС, приобретенным за счет целевых поступлений и используемых в некоммерческой деятельности, не начисляется (п. 17 разд

3 ПБУ 6/01, подп. 2 п. 2 ст. 264 НК РФ). Сумма износа рассчитывается линейным способом и учитывается на забалансовом счете 010 «Износ ОС» по итогам года. Переоценка таких активов также не производится.

При выбытии ОС, приобретенных за счет целевого финансирования, источники финансирования не погашаются и не учитываются в финансовых результатах компании. В бухучете такая операция оформляется записью Дт 83 Кт 01.

При этом если СНТ приобрело объект ОС за счет средств от предпринимательской деятельности и использует его для получения дохода, то на данное имущество начисляется амортизация, и оно учитывается отдельно от целевого. Амортизация в таком случае списывается в затраты проводкой Дт 20 (26) Кт 02.

Если же СНТ получило объект ОС за счет целевых средств, но использует его в коммерческой деятельности, то стоимость актива признается доходом НКО (п. 14 ст. 250 НК РФ). Стоимость имущества в данном случае погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Покупка участка в СНТ

Чтобы купить или продать участок в СНТ, нужно подготовить пакет документов:

— документы, подтверждающие право владения жильем на участке, то есть свидетельство на право собственности. Если оно не оформлено, потребуется предоставить в Росреестр технический план дома и выписку на землю из ЕГРН. По дачной амнистии собственность оформляется довольно просто;

— документы на землю — кадастровый паспорт и план земельного участка;

— межевое дело на участок. Его можно получить в БТИ;

— документы, согласно которым была получена или приобретена недвижимость. Договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании;

— выписка из ЕГРН;

— справки из СНТ об отсутствии у собственника долгов перед объединением.

Требования к органам управления объединений

Правление обязано все решения принимать коллегиально. Выборы в него проводятся на общем собрании. Председатель не имеет права индивидуально принимать любые решения.

К работе органов правления предъявляют следующие требования:

1. Работа должна быть направлена на исполнение решений общего собрания.
2. Оперативное руководство осуществляется с целью планирования хозяйственной деятельности.
3. Составление сметных расходов, разумное распоряжение активов в пределах собственных полномочий.

Все действия правления и председателя должна соответствовать требованиям российского законодательства.

Заключение

СНТ как садоводческое некоммерческое товарищество — это юридическое лицо, которое создается в форме некоммерческой организации, то есть без цели получения прибыли, оно имеет конкретные цели: помощь гражданам в применении их прав в области садоводства, выращивания культур и возделывания дачного участка. Главная особенность СНТ состоит в том, что наделы выделяют только из специального фонда земель, предназначенных для ведения садово-огородной деятельности. Большое значение тут играет закон о дачной амнистии, который позволяет получить гражданам эти земли в собственность с применением упрощенной процедуры и при минимальных затратах времени и денег.